Wanneer is er sprake van koop / verkoop van een woning?

Het antwoord op de vraag wanneer sprake is van koop en verkoop van een woning lijkt eenvoudig. Toch ontstaan vaak discussies over de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. In dit artikel bespreek ik de vragen waarover discussie kan ontstaan. Zoals, wanneer zijn partijen het eens? Tot welk moment mag een partij zich terugtrekken uit onderhandelingen? Is een schriftelijk koopcontract vereist?

Aanbod en aanvaarding

Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. In juridische termen heet dit ook wel wilsovereenstemming. Aanbod en aanvaarding kunnen in elke vorm plaatsvinden. Denk aan mondeling, schriftelijk, of is af te leiden uit de gedragingen van partijen.

Voor het doen van een aanbod is vereist dat sprake is van een werkelijk voldoende concreet aanbod. Het moet niet gaan om ‘slechts’ het doen van een uitnodiging tot het doen van een aanbod. Voorbeelden van een uitnodiging tot het doen van een aanbod zijn advertenties in de krant, een verkoopbord in de tuin of een verkoopbrochure op Funda. Een reactie daarop met de inhoud “Ik koop het” is dus geen aanvaarding. Dit is duidelijk gemaakt in het arrest Hofland/Hennis uit 1981. Het aanbod mag dus niet te vrijblijvend zijn.

Verder is vereist dat het aanbod niet is ingetrokken, herroepen of vervallen. Een schriftelijk aanbod is bijvoorbeeld vervallen, nadat de in het aanbod gestelde termijn is verstreken. Een mondeling aanbod vervalt indien het niet onmiddellijk wordt aanvaard.

Is een aanbod eenmaal aanvaard, dan is sprake van wilsovereenstemming. Partijen hebben in dat geval overeenstemming bereikt.

Soms ontstaat er discussie over de vraag óf een overeenkomst tot stand is gekomen. Dit zal moeten worden beantwoord aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars gedragingen mochten afleiden. Dit volgt uit een arrest van de Hoge Raad uit 1981, te weten het Haviltex-arrest.

Essentie van de koopovereenkomst

Voor het bereiken van een wilsovereenstemming moeten partijen het eens zijn over de belangrijkste onderwerpen van de koopovereenkomst. Dit heet ook wel de essentialia of de hoofdpunten van de (koop)overeenkomst genoemd. Essentialia bij het kopen van vastgoed zijn bijvoorbeeld de koopprijs en het te kopen object.

Wat de essentialia zijn bij een koopovereenkomst kan per geval verschillen en hangt af van de wensen en bedoeling van partijen. In sommige gevallen kan bijvoorbeeld de datum van levering van essentieel belang zijn en komt pas een overeenkomst tot stand als men het ook over deze datum eens zijn geworden. Doorgaans wordt echter aangenomen dat de leveringsdatum geen essentieel onderdeel is en dat ook zonder afgesproken datum van levering een geldige koopovereenkomst tot stand kan komen.

Afbreken onderhandelingen

Voorafgaand aan de koop en verkoop van een woning onderhandelen partijen uitvoerig. Soms komt het voor dat één van de partijen toch wil afzien van de voorgenomen koop. Kan de verkoper en/of koper zich op ieder moment terugtrekken en de onderhandelingen afbreken?

In principe geldt dat iedere partij vrij is om de onderhandelingen te beëindigen en zich terug te trekken. Deze vrijheid wordt begrenst door de zogenaamde ‘precontractuele goede trouw’. Als partijen over belangrijke onderdelen al overeenstemming hebben bereikt, maar een van de partijen stopt ineens de gesprekken dan kan dit in strijd zijn met de realistische verwachtingen van de partij die dan met lege handen staat.

In zeer uitzonderlijke gevallen kan de partij die ‘de stekker eruit trekt’ gehouden zijn om de geleden schade van de ander te vergoeden. Dit heeft te maken met de mate van het gerechtvaardigde vertrouwen dat de andere partij mocht hebben, in zijn verwachting dat de overeenkomst tot stand zou komen. Dit is door de Hoge Raad o.a. bepaald in het Plas/Valburg-arrest. Meer informatie hierover is te lezen in de blog Afbreken van onderhandelingen, mag dat?

In het geval dat partijen de onderhandelingen niet afbreken en zij het eens worden over de belangrijke essentialia, wordt een koopcontract opgesteld. Hierin staan de afspraken die partijen hebben gemaakt.

Mondelinge overeenkomst is ook een overeenkomst

Het uitgangspunt in ons contractenrecht is dat een overeenkomst vormvrij tot stand kan komen. Dit betekent dat een koopovereenkomst ook mondeling kan worden overeengekomen. In feite is het mogelijk om gezellig in de kroeg een mondelinge koopovereenkomst te sluiten. Als partijen het maar eens zijn over de essentialia.

Bij het kopen van vastgoed kiezen partijen doorgaans voor het schriftelijk vastleggen van afspraken in een koopcontract. Papier is immers geduldig. Zo kunnen partijen altijd nalezen wat zij daadwerkelijk hebben afgesproken. Ook kan dit verstandig zijn in verband met de mededelingsplicht van de verkoper.

Schriftelijke overeenkomst vereist bij particuliere consument koper

De wet bepaalt dat als een consument een woning koopt, de overeenkomst schriftelijk moet zijn aangegaan. Een koopovereenkomst komt in dat geval niet eerder tot stand, dan dat een door beide partijen ondertekende koopakte voorhanden is. Een schriftelijk aanbod (per e-mail), gevolgd door een schriftelijke aanvaarding is onvoldoende. In dat geval is nog geen sprake van een perfecte koop.

Dit schriftelijkheidsvereiste geldt niet voor ander vastgoed dan woningen en ook niet voor professionele kopers.

Conclusie

Voor het sluiten van een koopovereenkomst is wilsovereenstemming over de essentialia vereist. Voor het bereiken van wilsovereenstemming moet sprake zijn van een aanbod dat is aanvaard. Uitgangspunt is dat partijen mondeling een koopovereenkomst kunnen sluiten. Daarnaast kunnen partijen zich over het algemeen zonder problemen terugtrekken uit de onderhandelingen voordat overeenstemming is bereikt.

Let wel, voor het aan- en verkopen van een woning door een consument koper is een schriftelijke koopovereenkomst vereist.

Vraagt u zich af of een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen? Ik adviseer u graag. Mogelijk kan u de andere partij verplichten om de gemaakte afspraken goed na te komen. Zo kan een koper of verkoper gedwongen worden om mee te werken aan de notariële levering. Advies over uw situatie? Neem dan vrijblijvend contact op met advocaat Joyce ten Brinke.