Verhuurder verplicht om huurkorting te geven vanwege de coronacrisis?

Print Friendly, PDF & Email

Rechten en plichten verhuurders

Veel (horeca)ondernemingen zijn gesloten vanwege de kabinetsmaatregelen die verspreiding van het coronavirus beogen te voorkomen. Deze preventieve maatregelen hebben een impact op de economie. De lege winkelstraten hebben geleid tot omzetdaling bij winkeliers en tot financiële problemen bij huurders. De afspraken tussen huurders en verhuurders worden hierdoor op scherp gezet.

Deze situatie roept vragen op over de rechten en plichten van huurders en verhuurders. Als een huurder vanwege de coronacrisis de huur niet (volledig) betaalt, dan kan hij mogelijk stellen dat dat sprake is van een gebrek, overmacht of onvoorziene omstandigheden. In dit artikel wordt besproken of daar sprake van is en of een verhuurder verplicht is om huurkorting te geven.

Coronacrisis een gebrek?

Een huurder van kantoor- winkel- of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kan aanspraak maken op huurkorting als sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen en die een huurder niet hoefde te verwachten, vormen een gebrek. Hierbij kan gedacht worden aan constructiefouten, ernstige beschadigingen of ongedierte.

Voor omstandigheden die buiten de macht van de verhuurder liggen, zoals overheidsmaatregelen, geldt dat huurders in beginsel zelf het risico dragen. Hierbij kan bijvoorbeeld ook gedacht worden aan verpaupering van de omgeving (ECLI:NL:RBNHO:2016:5259) of aan de preventieve maatregelen vanwege de huidige coronacrisis. De verhuurder is, anders dan bij beschadigingen of ongedierte, namelijk niet in staat om de coronacrisis eigenhandig op te lossen. De coronacrisis kwalificeert dus niet als een gebrek waarvoor de verhuurder de kosten en risico’s moet dragen. Een huurder kan op deze grond in beginsel dus geen aanspraak maken op huurkorting.

Huurvermindering door overmacht?

Een huurder zal wellicht een beroep doen op overmacht om onder zijn betalingsverplichting uit te komen. Er is sprake van overmacht als (i) een prestatie niet kan worden nagekomen (ii) dit niet de schuld is van de huurder én (iii) dit niet voor zijn risico komt.

Het is van belang om te benadrukken dat de nakoming van de huurbetaling op zichzelf niet wordt belemmerd door de coronacrisis. Immers, de huurder kan de huur feitelijk nog betalen aan zijn verhuurder (dit zou anders zijn in geval van een storing in het betalingsverkeer). Door financiële problemen wordt het betalen van de huur echter bemoeilijkt. Alleen als de overheidsmaatregelen het onmogelijk maken dat de huurder feitelijk betaald, kan in beginsel sprake zijn van overmacht.

Daarnaast zijn de preventieve maatregelen van de overheid natuurlijk niet de schuld van de huurder, maar zij kunnen redelijkerwijs wel voor risico van de huurder komen. Gezegd kan worden dat de coronacrisis, net als de kredietcrisis van 2008 of tegenvallende bezoekersaantallen in een nieuw winkelcentrum, onderdeel is van ‘het normaal ondernemersrisico’. Als dit zo is, dan komt een huurder niet onder zijn betalingsverplichting uit met een beroep op overmacht.

Coronacrisis een onvoorziene omstandigheid?

Als sprake is van een onvoorziene omstandigheid dan kan de rechter de huurovereenkomst wijzigen of ontbinden. Zo kan een huurder wijziging van de overeenkomst vorderen, zoals vermindering van de huurprijs. Echter, een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt bijna nooit gehonoreerd in de rechtspraak. Het moet gaan om werkelijk exceptionele omstandigheden die niet voorzien kónden worden bij het aangaan van de overeenkomst. De kans van slagen hangt af van alle omstandigheden van het geval en van de gewenste wijziging. Bovendien zal een beroep niet slagen als de gevolgen van de crisis voor risico van de huurder komen.

Weinigen zullen de coronacrisis hebben voorzien bij het aangaan van de huurovereenkomst, maar dat betekent nog niet dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Zo kwamen de gevolgen van de kredietcrisis van 2008 voor het ondernemersrisico van de huurders. Plotseling economisch zwaar weer wordt bijna nooit aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBZUT:2009:BK3761).

De vraag is natuurlijk in hoeverre de kredietcrisis vergelijkbaar is met de coronacrisis. Huurders zouden kunnen betogen dat de gevolgen vanwege de coronacrisis niet voorzienbaar waren bij het aangaan van de huurovereenkomst. Verhuurders kunnen daarentegen betogen dat de gevolgen van de crisis voor risico van de huurder komen. Dit is in de meeste crisissituaties namelijk het geval vanwege het normaal ondernemersrisico. Overigens zullen alle omstandigheden worden meegewogen, dus ook de mate waarin de verhuurder financieel afhankelijk is van de huuropbrengsten. De toekomstige rechtspraak zal dus moeten uitwijzen of de coronacrisis kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid of niet.

Advies

Kortom, het coronavirus kwalificeert op basis van de huidige wetgeving en rechtspraak niet als een gebrek aan het gehuurde. Evenmin zal een beroep op overmacht slagen en voor een beroep op onvoorziene omstandigheden is een werkelijke exceptionele situatie vereist en dit is bijna nooit het geval. Verhuurders zijn mijns inziens dan ook niet verplicht om huurkorting te geven.

In de huidige situatie wordt van verhuurders maatwerk gevraagd. Zo hebben diverse verhuurders uitstel van betaling aangeboden. Dit wil echter nog niet zeggen dat huurders (gedeeltelijk) afstel van huurbetaling kunnen eisen. Definitieve toezeggingen en kortingen zullen altijd op vrijwillige medewerking van de verhuurder moeten worden gebaseerd. Er zijn echter voldoende redenen denkbaar waarom verhuurders daartoe genegen zouden kunnen zijn. Het betreft dan met name het behouden van de huurder en de goede huurrelatie. Goed overleg en redelijkheid zal hiervoor het uitgangspunt moeten zijn.

Avatar

Eline van Breugel plaatste tot op heden 3 artikelen