Huur van bedrijfsruimte en het coronavirus

Print Friendly, PDF & Email

Om verspreiding van het coronavirus tegen te gaan probeert de overheid om het samenkomen van (grote) groepen mensen te beperken. Als gevolg hiervan moeten allerlei bedrijven op last van de overheid hun deuren gesloten houden. Andere bedrijven zoals kledingwinkels en kappers kiezen hier vrijwillig voor. Door het al dan niet op last van de overheid moeten sluiten, komen veel huurders van bedrijfspanden in financiële problemen. Er komt immers geen geld binnen, maar de vaste lasten, zoals het betalen van de huur, lopen door. Dit leidt ertoe dat huurders problemen hebben of gaan krijgen met de betaling van de huurpenningen.

Uit de huurovereenkomst vloeien voor beide partijen rechten en verplichtingen voort. Indien een van de partijen een of meer verplichtingen niet nakomt, staat de andere partij een aantal middelen ter beschikking. Allereerst kan nakoming gevorderd worden, althans indien dat nog mogelijk is. Als de tekortkoming van de ene partij tot schade bij de andere partij leidt, kan ook schadevergoeding geëist worden, tenzij de tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend (art. 6:74 BW). De schuldeiser wiens wederpartij een of meer verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt en die door die wederpartij wordt aangesproken tot nakoming van de eigen verplichtingen kan, binnen de grenzen die de wet op dit punt geeft, de nakoming van zijn eigen verplichtingen opschorten totdat de wederpartij diens verplichtingen jegens hem nakomt (art. 6:52 jo 6:262 BW). Dit houdt bijvoorbeeld in dat een verhuurder die zijn verplichting om gebreken te verhelpen niet nakomt (art. 7:206 BW) er rekening mee moet houden dat de huurder betaling van (een deel van) de huurprijs opschort, totdat de verhuurder zijn verplichting wel is nagekomen.

Een tekortkoming in de nakoming kan naast opschorting ook leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan (art. 6:265 en art. 7:231 BW). De verhuurder kan bijvoorbeeld aansturen op ontbinding van de huurovereenkomst indien de huurder zijn verplichting tot betaling van de huurprijs niet nakomt.

Verhuurder

Als er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst, zoals het niet betalen van de huurpenningen door de huurder, kan schadevergoeding of ontbinding vaak pas worden afgedwongen als de tekortschietende partij in verzuim is. Art. 6:82 BW bepaalt dat verzuim pas intreedt nadat de schuldenaar ingebreke is gesteld door middel van een schriftelijke aanmaning waarbij een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft. Soms treedt verzuim in zonder ingebrekestelling (art. 6:83 BW), dit is onder andere het geval wanneer een duidelijke termijn is overeengekomen waarbinnen de verbintenis moet worden nagekomen, de zogenaamde ‘fatale termijn’. Het betalen van de huur voor een bepaalde datum wordt gezien als een fatale termijn en dus treedt het verzuim zonder ingebrekestelling in.

Bij een vordering tot nakoming wordt een veroordeling gevorderd tot betaling van achterstallige huur. Als een dergelijke vordering wordt ingesteld, wordt er betaling van de huursom gevorderd, maar het is gebruikelijk om over de hoofdsom ook betaling van de wettelijke rente (art. 6:74 jo art. 6:119 BW) te vorderen. Dit is feitelijk een vorm van schadevergoeding en voor schadevergoeding is wel een ingebrekestelling nodig (want verzuim is vereist (art. 6:74 lid 2 BW)).

In het huurrecht zijn verschillende verplichtingen van de verhuurder vastgelegd. Een hoofdverplichting is dat de verhuurder aan de huurder het huurgenot van de zaak dient te verschaffen, door het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen. Het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde maakt een inbreuk op die verplichting die verder gaat dan alleen het opschorten van de nakoming van die verplichting. Een opschorting houdt slechts een uitstel in van de nakoming van de verplichting, het verschaffen van huurgenot betreft echter een voortdurende verplichting. Het niet nakomen van die verplichting kan naar zijn aard voor het verleden niet meer ongedaan gemaakt worden, nadat de grond daarvoor (het niet betalen van de huur) zou komen te vervallen. De verhuurder kan namelijk niet alsnog (met terugwerkende kracht) het huurgenot verschaffen over de periode van de ontzegging. Het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde komt in feite neer op het eenzijdig tijdelijk stopzetten van de huurverhouding. De bevoegdheid van de verhuurder om zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen op te schorten, gaat niet zover dat de verhuurder de huurder de toegang tot het gehuurde mag onthouden.

 De algemene regeling voor ontbinding is te vinden in art. 6:265 e.v.. Voor de ontbinding van de huurovereenkomst is daarnaast art. 7:231 BW van belang. Een belangrijk verschil tussen de algemene regeling en de regeling voor de huurovereenkomsten is dat ontbinding op grond van art. 7:231 alleen door de rechter uitgesproken kan worden, terwijl de algemene regeling van ontbinding ook buitengerechtelijke ontbinding toestaat (art. 6:267 BW). Voor ontbinding is vereist dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Ontbinding van de huurovereenkomst is slechts gerechtvaardigd indien de huurachterstand ernstig genoeg is. In de regel gaat de rechter pas over tot ontbinding bij een huurachterstand van drie maanden of meer.

Huurder

De overheid heeft allerlei maatregelen genomen om de verspreiding van het corona-virus tegen te gaan. Meerdere bedrijven zijn al dan niet op last van de overheid overgegaan tot algehele sluiting. De huurder van een bedrijfsruimte kan hierdoor zijn pand niet gebruiken en mist genot van het gehuurde.

Huurprijsvermindering

Art. 7:207 lid 1 BW zegt dat de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. In art. 7:204 BW is bepaald dat de verhuurder met betrekking tot gebreken van de zaak de in afdeling 7.4.1 omschreven verplichtingen heeft. Een gebrek als bedoeld in lid 1 van dit artikel is een staat of eigenschap van de zak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. De verhuurder is verplicht een gebrek te verhelpen, tenzij het verhelpen van het gebrek onmogelijk is of niet van de verhuurder kan worden gevergd.

Een voorwaarde voor het ontstaan van een gebrek is dus dat het gebrek krachtens de in het verkeer geldende opvattingen niet voor rekening van de huurder komt. Het is in de eerste plaats relevant of de verhuurder tot sluiting van het pand is overgegaan op last van de overheid of dat hij dit uit eigen beweging heeft gedaan. In Nederland geldt de maatregel dat onder andere alle eet- en drinkgelegenheden, sportclubs en sauna’s gesloten dienen te blijven tot 6 april 2020. Indien een verhuurder niet zelf over zou gaan tot het sluiten van zijn pand op grond van deze maatregel, is de huurder alsnog gehouden tot sluiting. De huurder zal veelal op grond van de bepalingen in het huurcontract de verplichting hebben instructies van de overheid op te volgen en daarnaast heeft de huurder als werkgever de verplichting om te zorgen voor een veilige werkomgeving. Ook indien het pand is gesloten door de verhuurder uit eigen beweging (en dus niet op last van de overheid), zal toerekening aan de verhuurder niet snel worden aangenomen. Hoewel de verhuurder meestal geen actieve contractuele verplichting heeft om maatregelen te treffen tegen het coronavirus, zal vanuit het beginsel van goed verhuurderschap gezien het toch wenselijk zijn om schadebeperkende maatregelen te treffen.

Het uitgangspunt is dus dat de huurder de huurpenningen moet blijven betalen zoals dat in de huurovereenkomst is overeengekomen. Maar voor de verhuurder is het van belang om in acht te nemen dat een failliete huurder natuurlijk geen huurpenningen meer oplevert. Het kan dus zinvol zijn om in overleg te treden en te bekijken of er afspraken te maken met betrekking tot betaling dan wel uitstel van enkele betalingen.

Conclusie

Het niet betalen van de huurpenningen is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Indien er niet wordt nagekomen door de huurder, heeft verhuurder een drietal opties, namelijk het vorderen van nakoming, het opschorten van zijn eigen verplichting en het vorderen van ontbinding van de huurovereenkomst. Hierbij is belang om op te merken dat de hoofdverplichting van de verhuurder, het verschaffen van het genot over de gehuurde zaak, niet kan worden opgeschort. Het niet nakomen van die verplichting kan naar zijn aard niet meer ongedaan gemaakt worden, nadat de grond voor opschorting zou komen te vervallen. De verhuurder kan niet alsnog het huurgenot verschaffen over de periode van de ontzegging. De bevoegdheid van de verhuurder om zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen op te schorten, gaat niet zover dat de verhuurder de huurder de toegang tot het gehuurde mag onthouden. Voor ontbinding (art. 7:231 BW) is vereist dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Ontbinding van de huurovereenkomst is slechts gerechtvaardigd indien de huurachterstand ernstig genoeg is. In de regel gaat de rechter pas over tot ontbinding bij een huurachterstand van drie maanden of meer. De verhuurder zal dus kortom niet zijn hoofdverplichting kunnen opschorten en ook (voorlopig) geen ontbinding van de overeenkomst kunnen vorderen. Ook indien er drie maanden geen uur wordt betaald door de huurder, wordt er per geval bekeken of de huurachterstand ernstig genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen. De omstandigheid dat een bedrijf (op last van de overheid) gesloten is, waardoor de huurder geen inkomen meer kan vergaren, zal hierbij dus ook worden meegenomen.

Voor huurders geldt dat zij waarschijnlijk geen aanspraak kunnen maken op de huurprijsvermindering van art. 7:207 BW. Het verhelpen van het gebrek is voor de verhuurder immers onmogelijk en de het risico komt voor rekening van de huurder. Het uitgangspunt is dan ook dat de huurder de huurpenningen moet blijven betalen zoals dat in de huurovereenkomst is overeengekomen.

Avatar

Kim de Milde plaatste tot op heden 1 artikel