In mijn vorige blog heb ik het erfpachtrecht in vogelvlucht besproken. Onder andere het ontstaan, de duur en de overdracht van het erfpachtrecht komen in die blog aan bod. In deze blog ga ik dieper in op de beëindiging van het erfpachtrecht. Ik haal daarbij een recente tussenuitspraak van de Rechtbank Rotterdam aan. Die uitspraak gaat over de beëindiging van een erfpachtrecht door een gemeente en de bijzonderheden die bij zo’n beëindiging kunnen spelen.

De wet en de erfpachtakte over de beëindiging

De beëindiging van het erfpachtrecht is geregeld in artikel 5:87 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In principe kan een erfpachtrecht alleen worden opgezegd door de erfpachter, tenzij in de erfpachtakte iets anders is bepaald. Ook bij de beëindiging van het erfpachtrecht is de erfpachtakte van groot belang.

De erfverpachter kan opzeggen als de erfpachter in verzuim is. Dat kan volgens artikel 5:87 BW, indien:

1. de canon twee achtereenvolgende jaren niet volledig wordt betaald; of
2. de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.

Op grond van de wet kan de erfverpachter niet op basis van een andere grondslag het erfpachtrecht opzeggen, maar de erfpachtakte kan deze bevoegdheid wél aan de erfverpachter geven. Een grondslag kan bijvoorbeeld zijn dat de erfverpachter de grond zelf weer nodig heeft. Het blijft dus van groot belang om de erfpachtakte goed te bestuderen.

Beëindiging bij een erfpachtrecht voor bepaalde tijd

In mijn vorige blog heb ik besproken dat het erfpachtrecht voor bepaalde tijd stilzwijgend kan worden verlengd. Bij de opzegging van een erfpachtrecht voor bepaalde tijd tussen een gemeente en een particulier/bedrijf, kan er sprake zijn van strijdigheid met de redelijkheid en billijkheid. Daarvan was sprake in de zaak waarin de rechtbank Rotterdam op 29 januari 2025 uitspraak deed (ECLI:NL:RBROT:2025:1325).

Waar ging de zaak over?

Er zijn drie erfpachters in de Gemeente Dordrecht. Allen hebben een erfpachtrecht voor bepaalde tijd. De gemeente Dordrecht is erfverpachter. Twee van de drie erfpachters hebben meerdere percelen in erfpacht. Bij alle drie de erfpachters heeft de gemeente het erfpachtrecht opgezegd. In de opzeggingsbrief wordt geen reden genoemd voor de opzegging. De gemeente Dordrecht wil het erfpachtrecht uiteindelijk opnieuw uitgeven, maar om kans te maken op een erfpactrecht moeten de erfpachters zich inschrijven voor een uitgifteprocedure door de gemeente. Het is hoogst onzeker of de erfpachters dan opnieuw het erfpachtrecht kunnen verkrijgen.  De erfpachters zijn het niet eens met de opzegging. Zij maken bezwaar tegen deze opzegging en starten uiteindelijk een procedure bij de Rechtbank Rotterdam.

Wat vindt de rechtbank?

Op de eerste plaats stelt de rechtbank dat de relatie tussen de erfverpachter (de gemeente Dordrecht) en de drie erfpachters wordt beheerst door de inhoud van de erfpachtakte én door de redelijkheid en billijkheid. De gemeente moet rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachters. De gemeente moet bovendien rekening houden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Volgens de rechtbank gaat het in dit geval specifiek om:

• het zorgvuldigheidsbeginsel; en
• het gelijkheidsbeginsel.

Zorgvuldigheidsbeginsel

Volgens de rechtbank mag van de gemeente worden verwacht dat zij bij het opstellen van nieuwe plannen, waarvoor het erfpachtrecht werd opgezegd, rekening houdt met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachters, die al lange tijd met hun ondernemingen op een plek zijn gevestigd. Volgens de rechtbank heeft de gemeente dat op geen enkele manier gedaan. Na de opzegging heeft de gemeente wel nog aangeboden om een ruimere ontruimingstermijn te hanteren, maar daarmee is het handelen van de gemeente nog niet zorgvuldig, aldus de rechtbank.

Gelijkheidsbeginsel

Bij twee van de drie erfpachters is volgens de rechtbank ook het gelijkheidsbeginsel geschonden. Bij de buren van deze twee erfpachters heeft de gemeente het erfpachtrecht namelijk wél verlengd, maar bij de twee eisende erfpachters niet. Van belang is nog dat het om erfpachtrechten in dezelfde straat, en in dit geval op hetzelfde bedrijventerrein, gaat.

Conclusie

Het beëindigen van het erfpachtrecht wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Het feit dat een erfpachtrecht volgens de wet of volgens de erfpachtakte mag worden opgezegd, betekent nog niet dat de opzegging redelijk en billijk is. Daar kunnen aanvullende eisen voor gelden. Indien de erfverpachter een gemeente is, spelen ook het zorgvuldigheidsbeginsel, gelijkheidsbeginsel en de andere algemene beginselen van behoorlijk bestuur een rol. Een opzegging is dus niet altijd redelijk.

Wilt u opzeggen of heeft de erfverpachter opgezegd?

Neem dan contact met ons op. Wij beoordelen uw eigen opzegging of die van uw erfverpachter en beoordelen wat uw rechten en plichten zijn. We denken en kijken graag met u mee!