In veel Nederlandse gemeenten staat vastgoed niet op eigen grond, maar op de grond van iemand anders. Dit is mogelijk door het recht van erfpacht, ook wel erfpachtrecht genoemd. In dit artikel geef ik een kort overzicht van hoe erfpachtrechten werken. Ik bespreek het wettelijke kader, het ontstaan en de beëindiging van erfpachtrechten.

Wettelijk kader

Het erfpachtrecht is geregeld in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW), meer specifiek in de artikelen 5:85 tot en met 5:100 BW. Artikel 5:85 BW definieert erfpacht als een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om een onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken.

Hoewel erfpachtrechten vaak worden vergeleken met huurovereenkomsten, zijn er belangrijke verschillen. Een erfpachter heeft namelijk meer rechten dan een huurder. Volgens artikel 5:89 BW heeft de erfpachter dezelfde genotsrechten als een eigenaar. Dit betekent dat de erfpachter de grond kan gebruiken alsof hij de eigenaar van die grond is, zonder daadwerkelijk eigenaar te zijn. Een huurder is op zijn beurt veel afhankelijker van zijn verhuurder.

In steden zoals Amsterdam zijn veel percelen uitgegeven in erfpacht. De gemeente is eigenaar van de grond met gebouwen en de gebruikers zijn erfpachters. Een erfpachter kan op zijn beurt het gebouw op de grond zelf bewonen of juist verhuren. De gemeente blijft dus de eigenaar van de grond met opstallen (gebouwen), maar de erfpachter kan zich als eigenaar gedragen.

Het ontstaan

De meeste erfpachtrechten in Nederland bestaan al decennialang. Die erfpachtrechten zijn ooit ontstaan door een overeenkomst tussen de eigenaar van de grond (de erfverpachter) en de gebruiker (de erfpachter). Deze overeenkomst is vastgelegd in een notariële akte, welke is ingeschreven in de openbare registers. De aktes waarin erfpachtrechten zijn vastgelegd, heten erfpachtaktes. Via de openbare registers kan men dus informatie opvragen over de eigenaar van de grond, maar ook over de erfpachter.

Naast het ontstaan, staat in de erfpachtakte vaak nog veel meer informatie over het erfpachtrecht. Denk bijvoorbeeld aan de:

• – hoogte van de canon (vergoeding voor het erfpachtrecht);
• – wijziging van de canon;
• – duur van het erfpachtrecht;
• – beëindiging van het erfpachtrecht; en
• – bijzondere verplichtingen zoals een maximale omvang van bouwwerken.

In een situatie waarin de gemeente erfverpachter is, kunnen er ook algemene voorwaarden van de betreffende gemeente van toepassing zijn. Op die manier kunnen er talloze verschillen bestaan tussen erfpachtaktes.

Duur

Over de duur van het erfpachtrecht is de wet helder in artikel 5:86 BW. De erfverpachter en erfpachter kunnen in de erfpachtakte de duur van het erfpachtrecht regelen. Is er geen bepaalde tijd afgesproken, dan is er sprake van eeuwigdurende erfpacht. In die zin zijn er dus twee typen van het erfpachtrecht te onderscheiden:

• – eeuwigdurende erfpacht; en
• – erfpacht voor bepaalde tijd.

Bij erfpacht voor bepaalde tijd speelt nog een bijzonderheid. Er kan namelijk sprake zijn van stilzwijgende verlenging van het erfpachtrecht. Bij het aflopen van de bepaalde tijd van het erfpachtrecht, moet de erfpachter in principe de grond verlaten. Doet de erfpachter dat niet, dan kan het erfpachtrecht stilzwijgend worden verlengd. Het is vervolgens aan de erfverpachter om daartegen in actie te komen, indien hij dit niet wenst. De erfverpachter moet binnen 6 maanden na het aflopen van de bepaalde tijd de erfpachter informeren dat hij de erfpacht als beëindigd beschouwd. Informeert de erfverpachter de erfpachter op tijd, dan moet de erfpachter de grond alsnog binnen een redelijke termijn verlaten.

Indien de erfverpachter niet in actie komt, wordt het erfpachtrecht stilzwijgend verlengd. De erfverpachter kan daarna alsnog opzeggen, maar hij is dan wel gebonden aan specifieke regels. Opzegging moet onder andere bij deurwaardersexploot en met inachtneming van de opzegtermijn.

Over de bijzonderheden bij de beëindiging van het erfpachtrecht leest u meer in deze blog.

Overdracht

Een erfpachtrecht kan worden verkocht en overgedragen, maar in de erfpachtakte kan staan dat daarvoor toestemming van de eigenaar is vereist. Verkoopt u uw huis dat op een perceel met erfpacht staat, dan is het verstandig om eerst de erfpachtakte goed door te lezen.

Conclusie

Het erfpachtrecht is een bijzonder recht waarmee een erfpachter dezelfde genotsrechten heeft die een eigenaar normaalgesproken heeft. Bent u erfpachter of juist erfverpachter en heeft u een vraag over het erfpachtrecht, neem dan gerust contact met ons op. We kijken en denken graag met u mee!