Hebt u huiszwam ontdekt na aankoop van een woning? Het kopen van een nieuwe woning is een spannende stap. Het is een investering in de toekomst en het creëren van een thuis. Helaas kan huiszwam pas ná aankoop van een woning aan het licht komen. Dit is een onaangename verrassing. In dit blogartikel bespreek ik wat zwam is en of de verkoper aansprakelijk kan worden gesteld voor dit gebrek. Laten we deze vragen eens nader bekijken.

Wat is huiszwam?

Huiszwam, ook wel bekend als Serpula Lacrymans, is een schimmel die hout aantast. Het gedijt in vochtige omstandigheden en kan zich snel verspreiden. Als huiszwam niet tijdig wordt behandeld, kan het ernstige schade aan de structuur van uw huis veroorzaken en zelfs de veiligheid in gevaar brengen. Het is vaak te herkennen aan zijn donkerbruine tot zwarte kleur en het lijkt op een soort spinnenwebachtige structuur.

In sommige gevallen kan huiszwam moeilijk te ontdekken zijn tijdens een standaard huisinspectie. Het kan zich verbergen achter muren, vloeren of plafonds en pas later zichtbaar worden wanneer het probleem ernstiger is geworden.

Huiszwam bij verkoop huis

Het ontdekken van huiszwam na de aankoop van een woning kan een schokkende ervaring zijn. Wellicht hebt u voorafgaand aan de aankoop een bouwtechnische keuring laten uitvoeren en is het tijdens de inspectie niet ontdekt. In dat geval kan sprake zijn van een verborgen gebrek.

Het is de vraag of de verkoper uiteindelijk aansprakelijk kan worden gesteld voor zwam. Dit hangt af van verschillende factoren, waaronder de inhoud van de koopovereenkomst en de wet. Hieronder staat een overzicht van een aantal aanknopingspunten waar een verkoper en koper rekening mee kan houden. Let wel, bij dit overzicht is geen rekening gehouden met bijzondere bepalingen in de koopovereenkomst.

Verkoper niet aansprakelijk

Er zijn een aantal situaties denkbaar waarin een verkoper in beginsel niet aansprakelijk kan worden gesteld voor de schade veroorzaakt door huiszwam.

Huiszwam ontstaan ná aankoop woning

Allereerst als blijkt dat de huiszwam pas is ontstaan ná aankoop van de woning. De verkoper is dan niet aansprakelijk. Immers, de eigendomsoverdracht is al voltooid door de koop en notariële levering. Het volledige risico van het woonobject is daarmee overgegaan op de koper. Problemen die zijn ontstaan ná de eigendomsoverdracht, komen daarmee voor rekening en risico van de koper.

Koper kende of behoorde het gebrek te kennen

Ten tweede als blijkt dat koper bekend was met de huiszwam of dat koper bekend behoorde te zijn met de zwam. Dit is bijvoorbeeld in de situatie dat de huiszwam zichtbaar aanwezig was in de woning en dat koper de huiszwam had kunnen ontdekken. De huiszwam had in dat geval aan het licht kunnen komen bij de bezichtiging of door het doen van een bouwkundige inspectie.

Een koper heeft een onderzoeksplicht. Op basis daarvan is een verkoper niet aansprakelijk voor gebreken die de koper kende of behoorde te kennen. Als de koper niet voldoet aan zijn onderzoeksplicht, is de verkoper in beginsel niet aansprakelijk voor de schade veroorzaakt door de zwam.  Let wel, dit is alleen anders als de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden.

Uitspraak Gerechtshof over huiszwam

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft uitspraak gedaan in een zaak waarin kopers huiszwam constateerden na aankoop van de woning. Het hof heeft in die zaak geoordeeld dat de kopers, gelet op de ouderdom van de woning (meer dan 135 jaar), op een dergelijk gebrek bedacht konden zijn. Ze hadden daar onderzoek naar kunnen laten verrichten en dus hun onderzoeksplicht geschonden. Ook de in de NVM-koopovereenkomst gebruikte ouderdomsclausule speelde bij de beoordeling een rol. Concluderend konden de kopers de schade niet verhalen op de verkoper.

Huiszwam normaal gebruik woning

Ten derde kan een koper de verkoper niet aansprakelijk stellen als de huiszwam niet een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Met andere woorden: de huiszwam moet dermate ernstig zijn dat een normaal gebruik van het huis niet mogelijk is. Is dit niet het geval? Dan komt de huiszwam voor rekening en risico van de koper.

Verkoper wél aansprakelijk huiszwam

Er zijn echter ook situaties denkbaar dat de verkoper wél aansprakelijk is voor de schade veroorzaakt door de zwam.

Allereerst als de verkoper wist van de zwammen in huis en hij dit bewust heeft verzwegen. De verkoper heeft dan zijn mededelingsplicht geschonden. Koper kan in dat geval de verkoper aansprakelijk stellen voor de schade, mits ook voldaan is aan de resterende vereisten. De verkoper kan zich in dat geval niet verschuilen achter artikel 6.1 van de NVM-koopovereenkomst. Meer hierover is te lezen in een blog over de medelingsplicht van een verkoper van een huis.

Huiszwam verborgen gebrek

Ten tweede kan het ook gaan om een verborgen gebrek. De koper ontdekt de huiszwam in de woning en dit gebrek had hij niet kunnen ontdekken tijdens de bouwkundige keuring. Ook de verkoper was niet op de hoogte van de aanwezige zwam. Bijvoorbeeld omdat het verborgen zat achter de muren. In dat geval gaat het om een verborgen gebrek. Was de huiszwam ten tijde van aankoop dermate ernstig dat het de draagkracht van het hout aantast, dan kan dit leiden tot gevaarlijke woonsituaties. Mogelijk is de verkoper in dat geval aansprakelijk, omdat de woning non-conform is.

Advocaat gebreken

Het ontdekken van zwam na aankoop van de woning kan stressvol zijn, maar het is belangrijk om snel te handelen. Daarbij is het essentieel belang om het koopcontract in uw specifieke geval te raadplegen op de inhoud. Of de verkoper ook daadwerkelijk aansprakelijk kan worden gesteld, hangt af van meerdere factoren. Vraagt u zich af of dit mogelijk is? Of wordt u als verkoper geconfronteerd met een koper die stelt dat huiszwam in de woning is geconstateerd? Neem dan vrijblijvend contact op.