Verhuur van een gehuurde woning op Airbnb. Mag dat? In een arrest oordeelde het gerechtshof Den Haag over deze vraag (ECLI:NL:GHDHA:2017:2197). De huurder van een sociale huurwoning had tegen de afspraken met de verhuurder in zijn woning meermaals verhuurd via Airbnb. Het gerechtshof oordeelde dat de huurder zijn winst moest afstaan. De huurder komt er echter verder goed vanaf. De verhuurder vorderde namelijk ook ontbinding en ontruiming van de woning. Deze vordering werd afgewezen.

In dit artikel bespreek ik of een huurder zijn woonruimte mag verhuren via Airbnb en wat de risico’s hiervan zijn.

Algemene regels Airbnb

Airbnb is een wereldwijd platform waarop accommodaties voor kort vakantieverhuur worden aangeboden. Op de website van Airbnb kan in principe iedereen woonruimte aanbieden. Dit kunnen eigenaren zijn, maar ook huurders, dan wel andere gebruikers.

Er zijn verschillende rechtsgebieden die een rol spelen bij de vraag of een woonruimte of kamer mag worden verhuurd via Airbnb. Publiekrechtelijke regels kunnen eisen stellen aan verhuur via Airbnb, maar ook civielrechtelijke afspraken kunnen aan verhuur via Airbnb in de weg staan.

In publiekrechtelijke zin kunnen bijvoorbeeld gemeentes bindend beleid vaststellen. Een mooi voorbeeld hiervan is het beleid van de gemeente Amsterdam. In die gemeente is kort vakantieverhuur (waaronder dus Airbnb) toegestaan voor maximaal twee maanden per jaar. Er mogen ook niet meer dan vier mensen tegelijkertijd verblijven. In dit artikel zal ik met name ingaan op de civielrechtelijke regels.  In civielrechtelijke zin kunnen bijvoorbeeld bepalingen in de huurovereenkomst aan verhuur via Airbnb in de weg staan.

Huurcontract volgens ROZ-model en Airbnb

In gangbare huurovereenkomsten of bijbehorende algemene bepalingen is een verbod opgenomen van het geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven van het gehuurde aan een ander.

De Raad Onroerende Zaken stelt periodiek modelcontracten ter beschikking voor verschillende huurafspraken. Deze modellen staat bekend als ROZ-modellen. De meest recente versie van de ROZ Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (van 20 maart 2017) is helemaal ingespeeld op het fenomeen Airbnb. In deze algemene bepalingen staat:

“onderhuur

2.1 Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven (zoals via AirBnB of een daarmee vergelijkbare organisatie) of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.”

Er bestaat een grote kans dat in een huurcontract dus is opgenomen dat verhuur via Airbnb pas mag nadat de verhuurder hiervoor toestemming heeft gegeven.

Handelt een huurder in strijd met een bepaling uit de huurovereenkomst of de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, dan schiet hij te kort in de nakoming van zijn verplichtingen. Wat de gevolgen hiervan kunnen zijn, bespreek ik hieronder.

Ouder ROZ-model

In oudere versies van de algemene bepalingen staat het verbod minder specifiek beschreven. Een voorbeeld van de tekst van het verbod op onderverhuur in oudere huurcontracten betreft:

“huurder zal niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de woning in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven.”

Het Gerechtshof Den Haag oordeelde in zijn arrest van 9 mei 2017 dat ook de oude tekst ook zo moet worden uitgelegd dat het verhuren van de woning, geheel of gedeeltelijk aan derden verboden is. Ook onderverhuur via Airbnb is dan dus verboden (ECLI:NL:GHDHA:2217:1361).

Gevolgen en risico’s van onbevoegd verhuren

Indien een huurder in strijd met de huurovereenkomst handelt schiet hij tekort in de nakoming van zijn verplichtingen. Een tekortkoming in de nakoming kan tot een veroordeling tot betaling van een schadevergoeding leiden (artikel 6:74 BW). De tekortkoming in de nakoming van de huurder geeft de verhuurder echter ook het mogelijkheid de huurovereenkomst gerechtelijke ontbinding en ontruiming te vorderen (artikel  6:265 BW). De huurder kan zich dan wel op het standpunt stellen dat de tekortkoming ‘gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis’, een ontbinding niet rechtvaardigt.

In het arrest verhuurde de huurder zijn woning minimaal 42 keer. Het gerechtshof oordeelde dat deze ernstige tekortkoming niet een ontbinding rechtvaardigt. Het gerechtshof nam hiervoor alle relevante omstandigheden in aanmerking. De omstandigheden waarom het gerechtshof niet tot ontbinding overging waren:

• de huurwoning is niet aan de sociale woningvoorraad is onttrokken, doordat de huurder tijdens het verhuren zelf ook in de woning verbleef;
• de huurder 22 jaar in de woning heeft gewoond en zich verder altijd als goed huurder heeft gedragen;
• de persoonlijke (psychische) omstandigheden van de huurder zouden negatief worden beïnvloed door een ontbinding;
• de huurder is na de eerste klacht van de verhuurder gestopt met de verhuur via Airbnb.

In deze kwestie heeft de huurder dus geluk dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden. Reden hiervoor is dat de aard en de ernst van de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigen. Er zijn echter ook veel gevallen bekend in de jurisprudentie waarin ontbinding en ontruiming in het geval van onbevoegd verhuren via Airbnb wel is toegewezen.

Conclusie

De kans is groot dat de afspraken in een huurcontract aan de verhuur via Airbnb in de weg staat. Tussen huurder en verhuurder is namelijk doorgaans afgesproken dat de huurder het gehuurde niet mag onderverhuren. Dit verbod geldt ook voor verhuur voor kort vakantieverblijf, zoals via Airbnb. Verhuurt een huurder in strijd met de huurovereenkomst, dan loopt hij het risico dat verhuurder de huurovereenkomst laat ontbinden, dan wel dat hij verplicht is zijn winst af te dragen aan de verhuurder.