Een vochtige kelder of souterrain kan een zorgwekkende ontdekking zijn. Het is een vaak voorkomend fenomeen binnen de rechtspraak. Het roept de vraag op of de vochtige kelder een gebrek is waarvoor de verkoper aansprakelijk is (non-conformiteit). In dit blog zal ik aan de hand van een aantal uitspraken bespreken waar je rekening mee hebt te houden als je wegens een lekkage in de kelder het starten van een gerechtelijke procedure overweegt óf juist verwikkeld raakt.

Tekortkoming in de nakoming?

Of een verkoper aansprakelijk is voor een natte vochtige kelder, is afhankelijk van een aantal aspecten. Uiteindelijk moet de verkoper aan de koper een zaak (de woning) afleveren die aan de koopovereenkomst beantwoordt. Een woning beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij niet de eigenschappen bezit die de koper daarvan op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

De koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Dit alles moet de rechter beoordelen aan de hand van alle feiten en omstandigheden van het geval.

Souterrain of kelder verkocht als leefruimte

Relevant is welk gebruik een koper mocht verwachten van de omstreden ruimte. Daarbij kan het van belang zijn dat de ruimte met het vochtprobleem zich in een souterrain of kelder bevindt, maar ook de wijze waarop de ruimte ten tijde van de verkoop werd gebruik en was ingericht.

Is het souterrain verbouwd en ingericht tot slaapkamer? En wordt het huis als zodanig droog verkocht? Dan kan deze omstandigheid bij de koper de veronderstelling wekken dat de kelder tot zodanige droge inrichting onbeperkt bruikbaar is. Is de kelder echter nat en vochtig? Dan kan het gevolg hiervan zijn dat de woning niet de eigenschappen bezit die de koper mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst. De vochtige lekkende kelder is in dat geval non-conform.

Uitspraak vochtige kelder gebrek

Ter illustratie verwijs ik naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem (ECLI:NL:GHARN:2004:AO9301). De verkoper had in deze zaak betoogd dat de woning zich in de Polder bevond. De koper had om die reden kunnen of behoren te weten dat hoge waterstanden aanleiding kunnen geven tot vochtproblemen. Dit was voor het hof echter niet van doorslaggevend belang. Reden daarvoor was de presentatie van de kelder als een min of meer permanente droge en niet vochtige ruimte. De koper was om die reden niet tot nader onderzoek gehouden.

Concluderend bezat de woning in deze kwestie niet de eigenschappen die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Eventuele aanwezige sporen van vocht waren te gering aanwezig en te onopvallend om de koper alert te maken op periodieke en ernstige wateroverlast.

Vochtplekken te zien bij de bezichtiging

Toch is het van belang om alert te zijn op de zichtbare vochtplekken. Zijn er tijdens de bezichtiging van de woning in de kelder of souterrain vochtplekken zichtbaar? Of schimmel? Dan heeft een koper namelijk rekening te houden met zijn onderzoeksplicht. Uit de praktijk blijkt dat als vaststaat dat een koper vóór het sluiten van de koopovereenkomst het optrekkend vocht heeft gezien, het aan de koper is om daarover nadere vragen te stellen aan de verkoper.

Een koper zal bijvoorbeeld kunnen vragen:

1. wat de oorzaak was van de vochtplekken;
2. wat daaraan is gedaan en door wie; en
3. hoe ernstig de vochtproblemen zijn geweest.

Een koper kan ook een bouwkundige keuring laten uitvoeren gericht op de vochtproblemen.

Doet een koper dat niet en laat hij na om nader onderzoek te verrichten? Dan valt dit de koper toe te rekenen. Een koper heeft dan niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Dit heeft tot gevolg dat het gebrek voor zijn risico komt.

Uitspraak vochtige kelder vloer

Het voorgaande was ook het geval in een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4980). In deze uitspraak heeft het hof geoordeeld dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. Zo stond in deze kwestie vast dat de koper vóór het sluiten van de koop het optrekkend vocht had gezien en daarop is gewezen. Het lag dus op de weg van de koper om hierover vragen te stellen. Daarenboven had de koper het risico genomen dat het vochtprobleem zou verergeren.  Zo had de koper verklaard ter zitting: ‘Ik wilde het probleem van het optrekkend vocht nog even aanzien en dat is de reden dat ik het advies van de inspecteur om het direct aan te pakken niet onmiddellijk heb opgevolgd.’

Door het schenden van de onderzoeksplicht, heeft de koper niet zijn schade kunnen verhalen op de verkoper.

Inhoud koopovereenkomst

Ook de inhoud van de koopovereenkomst speelt een rol bij de beoordeling of sprake is van een gebrek. De reden daarvoor is dat in de koopovereenkomst verschillende clausules kunnen staan opgenomen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een ouderdomsclausule, as is where is clausule of een niet-bewoningsclausule. Dit heeft invloed op de vraag of een verkoper aansprakelijk is voor de geleden schade van de koper.

Advocaat verborgen gebreken

Een vochtige kelder of een lekkage in het souterrain kan aldus een verborgen gebrek opleveren. De koper kan in dat geval de schade verhalen op de verkoper. Nu de rechter deze zaken echter beoordeelt aan de hand van alle feiten en omstandigheden van het geval, is het noodzakelijk om per geval te bekijken wat de mogelijkheden zijn.