Bij het opstellen van een overeenkomst kan worden bepaald aan wie en onder welke voorwaarden een vastgoedobject wordt verkocht. In dit artikel staat centraal hoe kan worden voorkomen dat de koper het object doorverkoopt aan een onwenselijke partij. Daarnaast bespreek ik hoe wordt voorkomen dat de koper, het object doorverkoopt zonder de voorwaarden voor het gebruik die u aan de koper had opgelegd. Uiteraard heb ik het hierbij over de invulling en werking van het kettingbeding. In dit artikel leest u hoe een goed kettingbeding wordt opgesteld en wat mogelijke alternatieven zijn voor het gebruik van een kettingbeding.

Kettingbeding

Een overeenkomst  creëert in beginsel slechts rechten en verplichtingen tussen de betrokken partijen. Derden kunnen niet worden gebonden. Bij de verkoop van vastgoed kunnen partijen bijvoorbeeld afspreken dat koper het vastgoed niet verhuurt of verkoopt aan een concurrent. Als koper het vastgoed doorverkoopt aan een derde dan heeft deze niets meer te maken met de eerdere afspraken. De derde kan het vastgoed probleemloos aan een concurrent verkopen of verhuren.

Met een kettingbeding kunnen verplichtingen niet alleen aan de koper worden opgelegd, maar ook aan diens rechtsopvolgers. Een goed kettingbeding kan zo voorkomen dat een koper (of diens rechtsopvolgers) vastgoed dan aan een concurrent verhuren of verkopen. Het kettingbeding heeft geen wettelijke basis. Het is een contractuele afspraak tussen partijen. Om deze afspraken af te kunnen dwingen is het essentieel dat het kettingbeding op de juiste wijze is opgesteld. In de praktijk blijkt dit echter vaak mis te gaan (zoals uit sommige van de in dit artikel aangehaalde uitspraken blijkt).

Wanneer?

Een kettingbeding wordt frequent toegepast in vastgoedgerelateerde overeenkomsten. Een doel van het kettingbeding kan bijvoorbeeld zijn om te voorkomen dat verkochte objecten bij een concurrent belanden, zoals hiervoor al werd toegelicht.

Het kettingbeding wordt ook regelmatig gebruikt bij de invulling en het gebruik van recreatieparken. Een projectontwikkelaar geeft bijvoorbeeld kavels uit waarop particulieren hun eigen recreatiewoning kunnen realiseren. Bij die uitgifte worden vaak afspraken gemaakt over (de kosten van) onderhoud, beheer van het park (wegen, receptie, zwembad etc.) en de verhuur van recreatiewoningen via een centrale organisatie. Om te zorgen dat ook opvolgende eigenaren van de recreatiewoningen zullen bijdragen aan deze onderhouds- en beheerkosten worden deze voorwaarden vaak in een kettingbeding vastgelegd.

Ook wordt het kettingbeding toegepast om blijvend invloed uit te oefenen op gebruik van vastgoed. Er kan worden afgesproken dat het vastgoed niet mag worden doorverkocht of (onder)verhuurd om hotelmatig te worden gebruikt. Een gemeente kan bijvoorbeeld bij de verkoop van gronden afspraken maken over de aanleg en instandhouding van parkeerplaatsen of over beperkingen aan het gebruik die verder strekken dan de beperkingen op grond van het vigerende bestemmingsplan.

Ten slotte wordt het kettingbeding vaak tussen toekomstige buren gebruikt. Een eigenaar die een deel van zijn perceel verkoopt, kan door middel van een kettingbeding voorwaarden verbinden aan het gebruik van zijn toekomstige buren (en hun rechtsopvolgers). Middels een dergelijk beding is bijna de bouw van de Amerikaanse ambassade in Den Haag geblokkeerd. Bijna, want het beding bleek niet zorgvuldig te zijn opgesteld en de ambassade is inmiddels in aanbouw.

Wat moet erin?

Een goed kettingbeding bevat vier schakels. Ten eerste bevat het de contractuele verplichting die verkoper (hierna: A) en koper (hierna: B) onderling overeenkomen. Bijvoorbeeld de verplichting voor B om het gekochte pand niet aan een concurrent van A te verhuren of verkopen (hierna: ‘het verbodsbeding’).

Ten tweede de ‘1^e doorgeefverplichting’. A zal verlangen dat indien B zijn pand doorverkoopt aan koper II (hierna: C), ook C is gebonden aan het verbodsbeding. Om dit te bewerkstelligen kan A in de koopovereenkomst A – B de verplichting voor B opnemen om bij verkoop aan een derde het verbodsbeding op te nemen in de verkoopovereenkomst tussen hem en die derde.

Ten derde de ‘2^e doorgeefverplichting’. A zal niet alleen B’s opvolger C, maar ook de opvolgers van C, zoals D, willen binden aan het beding. Hiertoe kan A in de koopovereenkomst A – B de verplichting voor B opnemen om:

• het verbodsbeding in B – C op te nemen (1^e doorgeefverplichting); en
• in de overeenkomst B – C te bedingen dat C het verbodsbeding en de doorgeefverplichtingen zal opnemen in de overeenkomst C – D (2^e doorgeefverplichting).

Ten vierde de boeteclausule. Een kettingbeding heeft geen zakelijke werking. Het verbodsbeding volgt dus niet automatisch de zaak bij de volgende overdrachten. Het is ‘slechts’ een beding in een overeenkomst. Dit beding zal dan ook actief moeten worden doorgegeven. Indien B aan C niets mededeelt over het beding en indien B het beding doorlegt in zijn overeenkomst met C dan schiet B tekort in de nakoming van A – B, maar is C niet gebonden aan het verbodsbeding. Als stok achter de deur voor B kan (en moet) A in zijn overeenkomst met B een boeteclausule laten opnemen die bepaalt dat B een boete moet betalen als hij het gehele kettingbeding niet doorgeeft. Hierbij dient ook de boeteclausule als onderdeel van het kettingbeding te worden doorgelegd.

De meest gemaakte fout bij het opstellen van een goed kettingbeding is het vergeten van de ‘2^e doorgeefverplichting’. Een overdracht aan een derde kan hiermee de verplichtingen jegens A te niet laten gaan.

Afdwingen nakoming van een kettingbeding

De verkoper kan afdwingen dat de koper niet verhuurt aan concurrenten. De doorgeefverplichtingen van de verkoper kan de koper echter niet zomaar afdwingen. Toch zal de koper in de praktijk om de volgende redenen niet of nauwelijks onder het kettingbeding uitkomen.

Allereerst zal in de overeenkomst doorgaans een dusdanig hoge boete worden opgenomen dat de koper het wel uit zijn hoofd laat om het verbodsbeding niet door te geven aan de opvolgende koper. Daarnaast zal ook bij de tweede overdracht van de onroerende zaak doorgaans een notaris betrokken zijn. Een notaris die verzocht wordt een registergoed te vervreemden, moet rekening houden met het kettingbeding. Op de notaris rust onder andere op grond van artikel 21 lid 2 van de Wet op het notarisambt een zorgplicht jegens betrokken partijen. De notaris heeft goede gronden om dienst te weigeren indien hem bekend is dat zijn dienstverlening een onrechtmatige daad jegens een derde of een tekortkoming jegens een derde in de nakoming van een verbintenis of een onrechtmatige daad jegens een derde door één of meer bij de transactie betrokken partijen tot gevolg heeft. Bij het niet doorgeven van een kettingbeding is daarvan sprake. Het niet doorgeven van het kettingbeding zou de eer en het aanzien van het notariaat schenden. Tenslotte kan het verbreken van een kettingbeding een onrechtmatige daad opleveren van C jegens A indien C op de hoogte was van het kettingbeding in de overeenkomst tussen A en B en bewust wilde profiteren van de wanprestatie van B in met betrekking tot de nakoming van die overeenkomst.

Alternatief

Het kettingbeding staat niet in de wet en is dus ook niet gebonden aan veel wettelijke beperkingen. Dit geldt wel voor de meeste alternatieven voor een kettingbeding (een erfdienstbaarheid mag bijvoorbeeld niet verplichten tot het doen van iets, maar slechts tot het dulden of niet doen). Uiteraard is het kettingbeding wel gebonden aan ‘de gewone’ wettelijke beperkingen. Het beding mag niet in strijd zijn met de wet, zoals de Mededingingswet. Evenmin mag er sprake zijn van een ongeclausuleerd kettingbeding dat een bezwaarverbod tegen vergunningsaanvragen inhoudt.

Een kettingbeding biedt dus mogelijkheden die bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid niet kan bieden. Door het kettingbeding goed te formuleren en de boete afschrikwekkend hoog te maken kan het beding nagenoeg de gewenste zakelijke werking hebben zonder de daaraan verbonden verplichtingen en kosten (zelfs nog na verloop van 70 jaar).

Een kettingbeding blijft echter “slechts” een overeenkomst tussen twee partijen en heeft geen daadwerkelijke zakelijke werking. Het ontbreken van deze zakelijke werking heeft tot gevolg dat het bij een doorverkoop mogelijk blijft dat de doorverkoper het beding niet doorlegt aan zijn koper. De doorverkoper zou de boete en verdere consequenties ‘voor lief’ kunnen nemen. Hierbij moet ook worden gedacht aan verkoop door een hypotheekhouder die het registergoed op een veiling aanbiedt, of een curator die het registergoed vanuit een faillissement verkoopt. Om te voorkomen dat de kopers bij aankoop van deze derden niet gehouden zijn aan het kettingbeding, zou er moeten worden gekozen voor een combinatie van een kettingbeding en één van de hierna te noemen alternatieven.

Een kettingbeding is één van de mogelijkheden om rechten en verplichtingen te laten gelden jegens rechtsopvolgers die niet bij de oorspronkelijke overeenkomst waren betrokken. Rechtsopvolgers kunnen ook aan voorwaarden worden gebonden door het gebruik van onder meer kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden, erfpacht, appartementsrechten of mandeligheden. Ieder van deze figuren heeft weer zijn eigen voor en nadelen in de toepassing ervan.

Conclusie

Aan kopers van  onroerende zaken kunnen voorwaarden voor gebruik, verkoop en verhuur worden opgelegd. Om ook de rechtsopvolgers en (onder)huurders aan die voorwaarden te binden, kan gebruik worden gemaakt van het kettingbeding. Dit buitenwettelijke instrument biedt veel mogelijkheden, maar moet wel goed worden toegepast werking te hebben. Vereist is dat het kettingbeding naast het beding dat moet worden opgelegd niet één maar twee doorgeefverplichtingen bevat en een afschrikwekkende boete. Indien aan een van deze vereisten niet wordt voldaan verliest het beding zijn kracht of kan het beding nietig blijken te zijn. De ketting breekt immers bij een zwakke schakel.