Deze vraag kwam aan de orde in een arrest van de Hoge Raad van 6 oktober 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2560). De Hoge Raad oordeelde dat de wettelijke regel ‘koop breekt geen huur’ ook geldt in het geval van een eigendomsoverdracht van een gedeelte van de verhuurde zaak. In dit artikel leg ik kort uit wat ‘koop breekt geen huur’ betekent en wat de gevolgen hiervan zijn voor huurder en verhuurder. Ik sluit af met het bespreken van bovengenoemd arrest en mijn reactie daarop.

Koop breekt geen huur

Artikel 7:226 lid 1 BW bevat de regel koop breekt geen huur. Dit artikel houdt in dat als een verhuurder het verhuurde pand verkoopt, de rechten en plichten die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de nieuwe eigenaar. Kort samengevat betekent dit dat een huurovereenkomst wordt voortgezet door de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar wordt automatisch verhuurder.

Deze wettelijke regeling heeft als doel de huurder te beschermen als sprake is van een overdracht van het gehuurde. Dit doel wordt onder meer bevestigd in een arrest van  de Hoge Raad van 5 maart 2004, ECLI:NL:HR2004:AN9687 (Vagobel/Geldnet). Deze beschermingsregeling is in het geval van verhuur van een gebouwde onroerende zaak van dwingend recht. Dit betekent dat partijen van deze beschermingsregel niet kunnen afwijken.

Gaan alle soorten rechten en plichten mee over?

Vervolgens speelt de vraag of alle tussen de oorspronkelijke verhuurder en huurder gemaakte afspraken overgaan? In het derde lid van artikel 7:226 BW is geregeld dat de nieuwe eigenaar/verhuurder slechts gebonden is aan die bedingen van de huurovereenkomst die direct in verband staan met het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te bepalen tegenprestatie. Dit betreffen de zogenaamde “kernbedingen.”

Kernbeding

Een kernbeding bij een huurovereenkomst is bijvoorbeeld de verplichting van de huurder om huur te betalen en de verplichting van de verhuurder aan de huurder het gehuurde ter beschikking te stellen. Er kunnen echter ook andere afspraken tussen de oorspronkelijke huurder en verhuurder gelden. Zo kan bijvoorbeeld de afspraak gelden dat de huurder een recht van eerste koop heeft. Het hangt af van alle omstandigheden van het geval of sprake is van een kernbeding.

Over een in de huurovereenkomst opgenomen koopoptie heeft de Hoge Raad al tweemaal geoordeeld dat dit een kernbeding is. Dit is bijvoorbeeld het geval indien in de huurprijs een specifieke kooprechtvergoeding is verwerkt (Zie HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1955 (Maxeda/CAS Kampen) en 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9632 (Rijbroek/Verstappen).

Is geen sprake van een kernbeding, dan gaat de verplichting niet vanzelf mee over op de verhuurder. Er kan wel nog op een andere wijze zijn geregeld dat de verplichting wel mee overgaat. Een voorbeeld hiervan is contractsoverneming op grond van artikel 6:159 BW.

Gedeeltelijke verkoop van het gehuurde

Wat geldt indien slechts een gedeelte van het gehuurde is verkocht? Deze vraag werd door de Hoge Raad beantwoord in het arrest van 6 oktober 2017.

De huurder huurde onbebouwde grond waarop de huurder een opstal heeft gebouwd. In de huurovereenkomst was met de verhuurder afgesproken dat de huurder bij het eindigen van de huurovereenkomst een vergoeding zou krijgen van de waarde van de opstal. De verhuurder draagt vervolgens een gedeelte van het gehuurde over aan de nieuwe eigenaar.  Het gaat om het deel waarop de opstal van de huurder staat. Er ontstond tussen de huurder en de nieuwe eigenaar discussie. Heeft de nieuwe eigenaar namelijk recht op het ontvangen van de huur en de plicht om de waarde van de opstal te vergoeden? Zijn de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder overgegaan op de nieuwe eigenaar (artikel 7:226 BW).

Artikel 7:226 BW moet volgens de Hoge Raad ruim worden uitgelegd. De Hoge Raad oordeelde dat bij gedeeltelijke overdracht de beschermingsregel uit artikel 7:226 BW ertoe kan leiden dat de huurovereenkomst wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. Een dergelijke splitsing moet wel tot een zinnig resultaat leiden. Splitsing resulteert dan voor de huurder in twee huurovereenkomsten. Hij houdt één overeenkomst met de oorspronkelijke eigenaar (die nog steeds eigenaar is van de grond die hij niet heeft overgedragen) en één met de nieuwe eigenaar. De verhuurders moeten in een dergelijk geval aan de huurder mededelen hoe zij de huurprijs gaan opsplitsen.

De Hoge Raad oordeelt terecht dat de beschermingsregel ‘koop breekt geen huur’ ook geldt bij overdracht van een gedeelte van de zaak. Op deze manier is de huurder in het geval van een overdracht beschermd. Naar mijn mening hoort een huurder er niet slechter vanaf te komen doordat een verhuurder een gedeelte van de verhuurde zaak overdraagt in plaats van het gehele pand. Een terecht oordeel dus.

Sint Maarten

De kwestie speelde overigens op Sint Maarten. Daar gelden voor huurgeschillen echter dezelfde wettelijke bepalingen als in het Nederlands Burgerlijk Wetboek. De kwestie wordt vervolgens in cassatie ook voorgelegd aan de Hoge Raad der Nederlanden, in Den Haag. De beoordeling van de kwestie op Sint Maarten is dus ook belangrijk voor huurzaken in Nederland.

Conclusie

De wettelijke regel ‘koop breekt geen huur’ beschermt de huurder in het geval van een eigendomsoverdracht. Welke rechten en plichten van de verhuurder overgaan hangt af van de vraag of er sprake is van een kernbeding. Als geen sprake is van een kernbeding dan kunnen partijen altijd nog overeenkomen dat specifieke afspraken overgaan naar de nieuwe eigenaar. Wat mij betreft heeft de Hoge Raad terecht geoordeeld dat de ‘koop breekt geen huur’ regel ook geldt als de eigendomsoverdracht ziet op een deel van het gehuurde.