Makelaar aansprakelijk voor verkeerde informatie in een verkoopbrochure?

Print Friendly, PDF & Email

De makelaar heeft een belangrijke rol bij de koop en verkoop van een woning. Vaak kan hij als de beste inschatten wat de waarde van een woning is en wat de eventuele gebreken of aandachtspunten zouden moeten zijn. Het is dan ook belangrijk dat hij partijen goed informeert. Maar wat mag er nu van een makelaar worden verwacht? Kan hij aansprakelijk worden gehouden voor onjuiste of onvolledige informatie? In een recente uitspraak van de rechtbank Gelderland van 2 augustus 2017 (ECLI:NL:RBGEL:2017:4486) oordeelde de rechter dat een makelaar niet aansprakelijk is jegens een koper vanwege onjuiste informatie in de verkoopbrochure.

Splitsing woning in strijd met het bestemmingsplan

Een koper heeft een pand gekocht met het doel dit pand te verbouwen en te splitsen in twee woningen. Bij de aankoop ging de koper op basis van informatie die hij kreeg van de verkopend makelaar ervan uit dat woningsplitsing op grond van het bestemmingsplan mogelijk was. Na eigendomsoverdracht en de daaropvolgende verbouwing kwam de koper er echter achter dat woningsplitsing in strijd met het geldende bestemmingsplan was. De koper heeft vervolgens hoge kosten moeten maken om het bestemmingsplan op dit punt te laten wijzigen. Voor deze kosten stelt de koper de makelaar aansprakelijk.

Koper stelt dat hij op basis van de tekst van de verkoopbrochure erop mocht vertrouwen dat de woning zonder meer te splitsen was. In de verkoopbrochure stond dat “sprake was van uiteenlopende mogelijkheden voor woningsplitsing.” De koper verwijt de makelaar daarnaast dat hij hem nadrukkelijk zou hebben medegedeeld dat woningsplitsing mogelijk was. Verweer van de makelaar was dat de verkoopbrochure vrijblijvende informatie bevat en dat hij wel juiste informatie had medegedeeld aan de koper. Hij had namelijk aan de koper een brief voorgelezen waarin stond dat woningsplitsing enkel na bestemmingsplanwijziging mogelijk was.

Aansprakelijkheid verkopend makelaar

Allereerst is van belang te constateren dat de verkopend makelaar geen contractuele relatie heeft met de koper. Hij heeft immers alleen een opdracht van de verkopende partij. Toch kan een verkopend makelaar aansprakelijk zijn tegenover een koper. De grondslag van deze niet-contractuele aansprakelijkheid is gelegen in de onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).

Een verkopend makelaar dient tegenover een (potentiële) koper de zorgvuldigheid in acht te nemen die in de gegeven omstandigheden van hem mag worden verwacht. De vraag of hij onzorgvuldig (onrechtmatig) heeft gehandeld wordt door een rechter beoordeeld op basis van alle omstandigheden van het geval.

Deze beoordeling heeft bijvoorbeeld plaatsgevonden in een arrest van de Hoge Raad 17 februari 2012, (ECLI:NL:HR:2012:BV6162). In die kwestie oordeelde de Hoge Raad over de vraag of de makelaar onzorgvuldig handelt doordat hij een verkeerde oppervlakte heeft opgenomen in de verkoopbrochure. De omstandigheid dat in de verkoopbrochure ook werd vermeld dat de makelaar niet aansprakelijk is voor de juistheid van de in de verkoopbrochure opgenomen gegevens speelde een rol. Al deze omstandigheden moeten worden meegenomen bij de beoordeling of een makelaar zorgvuldig heeft gehandeld.

Vrijblijvende informatie

De rechtbank Gelderland oordeelt dat de verkopend makelaar in deze kwestie niet onzorgvuldig (onrechtmatig) heeft gehandeld. De rechtbank overweegt daartoe dat de koper niet van de juistheid van de informatie uit de verkoopbrochure mocht uitgaan, omdat uit de tekst van de verkoopbrochure blijkt dat het gaat om “vrijblijvende informatie”. Daarnaast oordeelt de rechtbank dat uit de feiten blijkt dat de makelaar een brief van de gemeente aan de koper heeft voorgelezen waarin heeft gestaan dat een bestemmingsplanwijziging nodig was voor het toestaan van woningsplitsing. Hiermee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat de makelaar aan de koper (ook) juiste informatie heeft verschaft en aan zijn informatieplicht heeft voldaan. Indien de door de makelaar gegeven informatie voor de koper onduidelijk was, dan had het op zijn weg gelegen nader onderzoek te doen.

Conclusie

Een verkopend makelaar kan aansprakelijk zijn richting de koper indien hij niet handelt zoals van een zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht. Onderdeel hiervan is dat de makelaar verplicht is aan een (potentiële) koper bepaalde informatie te verschaffen. Aan de vrijblijvende informatie die een makelaar geeft in de verkoopbrochure mag echter door een koper al niet te veel waarde worden gehecht.

Met deze uitspraak is niet gezegd dat een koper nooit mag vertrouwen op de informatie die staat vermeld in de verkoopbrochure. Naar mijn mening kan in bepaalde gevallen verkeerde informatie die in de verkoopbrochure staat toch tot aansprakelijkheid van de makelaar kan leiden.  Dit zal afhangen van de omstandigheden van het geval.

Wiert Leistra

Wiert Leistra plaatste tot op heden 6 artikelen