Geen ontruiming of schadevergoeding na afbreken onderhandelingen huur en horeca-exploitatie

Print Friendly, PDF & Email

Contractonderhandelingen leiden vaak tot overeenstemming en een schriftelijke overeenkomst. Maar het gebeurt ook dat onderhandelingen worden afgebroken. Dan is er doorgaans in ieder geval één partij die zich benadeeld voelt. Onder bijzondere omstandigheden kan het mogelijk zijn dat een partij op grond van de omstandigheden gehouden is om de onderhandelingen voort te zetten of een schadevergoeding te betalen. In een recent arrest van de Hoge Raad is weer wat meer inzicht gegeven in wat redelijkerwijs van partijen mag worden verwacht, en vooral ook wat niet.

Verplichting exploitatie horecagelegenheid

Gelegenheden met maatschappelijk functies maken vaak gebruik van pachters of samenwerkingsverbanden voor de exploitatie van de horecagelegenheid. Bij bijvoorbeeld sportclubs, musea en theaters wordt daarbij vaak een verplichting opgenomen om bepaalde tijdstippen open te zijn. Hiermee wordt gewaarborgd dat bezoekers/leden altijd terecht kunnen voor een hapje of drankje. In deze kwestie ontstond er discussie tussen partijen die al jaren in een samenwerking betrokken waren.

Onderhandeling nieuwe samenwerkingsovereenkomst

Stichting Hermitage Amsterdam had vaste afspraken gemaakt met het Hermitage Café, gevestigd in het museum. Toen de verplichte avondopenstelling niet rendabel bleek te zijn gingen partijen het gesprek aan om tot nieuwe afspraken voor de exploitatie te komen. Gaande de gesprekken werd al ingestemd met sluiting tijdens de avonduren, omdat partijen het er kennelijk over eens waren dat openstelling niet wenselijk was. Deze vervolggesprekken liepen echter niet goed. Toen er geen schot meer in de onderhandelingen meer leek te zitten eiste de Stichting dat de oude afspraken toch weer werden nageleefd. Het restaurant moest dus toch weer ’s avonds open. Dat werd geweigerd. Vervolgens vorderde de Stichting ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst, ontruiming van de horecagelegenheid en betaling van een schadevergoeding.

Redelijkheid en billijkheid

De kantonrechter gaf de Stichting gelijk, waarop de overeenkomst werd ontbonden en het restaurant werd ontruimd. Het Gerechtshof Amsterdam wees de vorderingen in hoger beroep echt alsnog af. Het hof baseerde zich daarbij grotendeels op de redelijkheid en billijkheid die is opgenomen in artikel 6:248 lid 2 BW. Daarbij werden de volgende omstandigheden door het hof genoemd:

  1. Hermitage Café had al grotendeels ingestemd met de wijziging van de financiele constructie;
  2. In de onderhandeling was altijd het uitgangspunt dat de horeca in de avond gesloten zou zijn;
  3. Het restaurant was al eerder gesloten gesloten in de avond omdat openstelling niet rendabel was;
  4. Bij het laatste voorstel een volstrekt nieuw voorstel werd gedaan over de afdracht met betrekking tot de avonduren;
  5. Avondopenstelling niet noodzakelijk was voor de gestelde financiele doelen;
  6. Ondanks dat dit in de oude overeenkomst stond, was er door partijen geen mediator ingeschakeld.

De Hoge Raad laat dit in stand. Volgens de Hoge Raad blijkt uit de gevoerde gesprekken dat beide partijen het eens waren of het beëindigen van de avondopenstelling. Het opnieuw eisen van openstelling is dan niet redelijk meer en kan dus niet worden afgedwongen. Van een ontbinding en ontruiming omdat deze oude afspraak niet werd nageleefd, kon dan ook geen sprake zijn.

Conclusie

Onderhandelingen waarin partijen het over bepaalde aspecten eens zijn geworden kunnen verstrekkende gevolgen hebben. In dit geval anticipeerde partijen op sluiting in de avonduren, omdat dat in de gesprekken redelijkerwijs als uitgangspunt was genomen. Het is dan niet mogelijk alsnog volledig terug te vallen op oude afspraken. Het heeft er alle schijn van dat die actie als pressiemiddel werd gebruikt. De Hoge Raad laat dat niet toe. Hiermee is een interessante toevoeging gekomen op de jurisprudentie over het afbreken van onderhandelingen en de gevolgen daarvan.

Thijs Liebregts

Thijs Liebregts plaatste tot op heden 6 artikelen

De initiatiefnemer van deze site. Ervaren advocaat civiel- en bestuursrecht met nadruk op vastgoedgerelateerde kwesties.