Per 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars in werking getreden. De aanleiding voor deze wet is dat ongeveer de helft van de VvE’s in Nederland te weinig financiële reserves heeft. Bij veel panden is sprake is van achterstallig onderhoud. Doel van deze wet is dan ook verloedering te voorkomen en verduurzaming te stimuleren. Met deze nieuwe wet wordt ook een drietal artikelen uit Boek 5 Burgerlijk Wetboek aangepast en aangevuld.  Belangrijk speerpunt in de wet is dan ook dat elke VvE jaarlijks een minimaal bedrag moet reserveren voor onderhoud. In dit artikel staan de belangrijkste veranderingen voor de VvE op een rij.

VvE reservefonds voor onderhoud

VvE’s moeten een reservefonds hebben voor groot onderhoud. Doel van dit reservefonds is dat eigenaren geld sparen om andere kosten dan jaarlijkse kosten te kunnen betalen. Kosten voor bijvoorbeeld groot onderhoud of kosten voor verduurzaming van het gebouw.

De verplichting voor VvE’s om een reservefonds aan te houden bestaat al geruime tijd (sinds 1 mei 2008). Echter de nieuwe wet geeft invulling aan dit reservefonds en maakt duidelijk hoeveel er minimaal moet worden gereserveerd voor onderhoud. Deze nieuwe verplichting gelden voor VvE’s  van een voor woning bestemd gebouw. Dit betreffen woongebouwen, maar ook bedrijfsgebouwen die gedeeltelijk als woning worden gebruikt.

De VvE heeft twee mogelijkheden om te voldoen aan minimale jaarlijkse reservering. Als eerste optie kan de VvE kan de jaarlijkse reservering baseren op een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Als tweede optie kan VvE de jaarlijkse reservering laten bestaan uit 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw. De eigenaren storten de jaarlijkse bijdragen op een afzonderlijke rekening van de VvE.

Wat is een MJOP?

Een meerjarenonderhoudsplan is een plan waarin over een minimale periode van tien jaar het te verwachten onderhoud in kaart wordt gebracht. Het MJOP moet worden vastgesteld in de vergadering van eigenaars.

In het MJOP staat welke werkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen moeten plaatsvinden. Er staat in wanneer deze werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en wat de hoogte van de kosten zullen zijn. Op basis van dit plan wordt door de VvE  bepaald hoeveel zij jaarlijks moet reserveren.  Het MJOP mag niet ouder zijn dan vijf jaar. Dit betekent dat dit MJOP elke vijf jaar moet worden vernieuwd.

0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw

Is er geen MJOP vastgesteld dan moet de VvE jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig zou zijn om het gebouw precies op dezelfde manier en op dezelfde plek opnieuw op te bouwen.  Verzekeraars gebruiken de herbouwwaarde om te bepalen voor welk bedrag een gebouw moet worden verzekerd. De herbouwwaarde van uw gebouw staat dan ook vaak op het polisblad van de brand- en opstalverzekering.

Uitzondering op de regel

Op de regel dat VvE’s jaarlijks hun bijdrage in het reservefonds moeten storten zijn twee uitzonderingen gemaakt. De eerste uitzondering in het geval een bank een bankgarantie heeft afgegeven aan de VvE. De bank belooft hiermee de onderhoudskosten aan de VvE te betalen die de afzonderlijke eigenaar op dat moment niet kan betalen. De tweede uitzondering geldt indien ten minste 80% van het aantal stemmen van de appartementseigenaars besluit af te zien van het storten van de bijdrage in het reservefonds. Het is in dat geval verstandig dat de eigenaren op een andere manier waarborgen dat er geld voor onderhoud beschikbaar is.

Overgangsperiode

Alle VvE’s hebben nog tot maximaal drie jaar na inwerkingtreding van de nieuwe wet respijt. Per 1 januari 2021 dienen alle VvE’s te voldoen aan de jaarlijkse reserveringsverplichting.

Conclusie

De Wet verbetering functionering VvE’s zorgt er voor dat VvE’s verplicht zijn een minimale jaarlijkse bijdrage te reserveren voor onderhoud. Dit geldt voor VvE’s ten aanzien van een voor bewoning bestemd gebouw.

VvE’s kunnen in principe kiezen uit twee varianten. Of zij maken een meerjarenonderhoudsplan en baseren daar zelf de te verwachten onderhoudskosten op. Of zij kiezen voor de standaardregeling van 0,5 % van de herbouwwaarde van hun gebouw. Uiterlijk 31 december 2020 dienen VvE’s aan deze minimale jaarlijkse reservering te voldoen.

Op twee manieren kunnen VvE’s aan deze reserveringsverplichting ontkomen. Door of een bankgarantie te stellen, of met 80% van de stemmen af te zien van de verplichting de jaarlijkse bijdrage te storten.