Alle eigenaren van appartementen zijn gezamenlijk met zijn buren verantwoordelijk voor het onderhoud van het appartementencomplex. Het beheer en onderhoud  van een appartementencomplex wordt geregeld door de Vereniging van eigenaars (vaak afgekort als VvE).

In dit artikel bespreek ik wat een appartementsrecht is, hoe een appartementsrecht ontstaat en wat de bevoegdheden en taken van de VvE zijn.

Wat is een appartementsrecht?

Een eigenaar van een appartement is eigenaar van een appartementsrecht. Een appartementsrecht is een recht dat uit twee onderdelen bestaat:

• een aandeel in het eigendom van een gebouw;
• en het exclusief gebruiksrecht van een bepaald gedeelte van dat gebouw.

Een appartementseigenaar wordt automatisch lid van de VvE (volgens artikel 5:125 lid 2 BW). Wanneer een appartementsrecht wordt verkocht en geleverd stopt het lidmaatschap ook weer automatisch.

Splitsen van een gebouw in appartementen

De eigenaar van een gebouw kan zijn gebouw splitsen in appartementsrechten. Hierdoor ontstaan verschillende appartementsrechten in een gebouw die afzonderlijk in eigendom kunnen worden overgedragen. Zonder deze splitsing kan een eigenaar van een gebouw enkel het gebouw in zijn geheel overdragen.

Splitsing van een gebouw in appartementsrechten gebeurt door de notaris. De notaris maakt een notariële splitsingsakte op en deze splitsingsakte wordt ingeschreven in de openbare registers. In de wet is geregeld aan welke eisen een splitsingsakte moet voldoen. Zo moet in deze akte bijvoorbeeld de ligging van het gebouw en een nauwkeurige omschrijving met een tekening van de te splitsen appartementen worden gegeven. Ieder appartementsrecht zal een eigen kadastrale aanduiding krijgen. Bij de splitsing moet ook een VvE worden opgericht. In de splitsingsakte wordt het reglement van de VvE worden opgenomen. Hierin staan de spelregels van de VvE. Vaak wordt hierbij gebruikt gemaakt van modelreglementen.

Nieuw modelreglement 2017

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) stelt modelreglementen voor VvE’s op.  Op 19 december 2017 is door de KNB een nieuw Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017  vastgesteld. Dit nieuwe modelreglement sluit aan bij de Wet ter verbetering van het functioneren van VvE’s. Deze wet is op 1 januari 2018 in werking getreden. Met welke veranderingen VvE’s worden geconfronteerd leest u in het artikel “Wet verbetering functioneren VvE, wat verandert er?”

VvE

Het doel van de VvE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars. De appartementseigenaars zijn allen lid van de VvE. De VvE zorgt voor het onderhoud en het beheer van het gebouw en zorgt ervoor dat voor groot onderhoud wordt gespaard en dat het gebouw verzekerd is. Dit geldt voor de gemeenschappelijke ruimten.  De appartementseigenaren zijn ieder zelf verantwoordelijk voor het beheer van hun eigen appartementen.

De VvE is een rechtspersoon. Dat betekent dat de VvE besluiten kan nemen, zelfstandig naar buiten toe kan optreden en overeenkomsten kan aangaan. Binnen de VvE bestaan twee organen:

• de vergadering van eigenaars, en;
• het bestuur van de VvE.

De vergadering van eigenaars

Alle eigenaren hebben toegang tot de vergadering van eigenaars. De voorzitter van de vergadering wordt in beginsel uit de eigenaren benoemd. De vergadering beslist over alle belangrijke onderwerpen die spelen binnen de VvE. Te denken valt aan de hoogte van de maandelijkse bijdrage of over de regels over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. In de splitsingsakte staat wat de stemverhoudingen tussen de verschillende eigenaren zijn. Vaak wordt er in de vergadering besloten op basis van meerderheid van stemmen (de helft plus 1). De statuten van de vereniging kunnen bepalen dat voor bepaalde besluiten een twee derde meerderheid van de stemmen nodig is.

Het bestuur van de VvE

De dagelijkse zaken worden door het bestuur uitgevoerd. Het bestuur van de VvE wordt gevormd door één bestuurder, tenzij de statuten bepalen dat er meerdere bestuurders moeten zijn. De vergadering van eigenaars benoemt en ontslaat het bestuur. Het bestuur kan uit leden van de VvE bestaan, maar dat is niet verplicht.

Het bestuur stelt onder andere de jaarstukken en begroting op. Zij beheert de financiën van de VvE en int de periodieke bijdrage van de eigenaren. Het bestuur voert de besluiten van de vergadering van eigenaars uit.

In de jaarlijkse vergadering van eigenaars wordt aan de bestuurders na goedkeuring van de jaarrekening ‘decharge’ verleend. Na het verlenen van decharge zijn bestuurders niet meer aansprakelijk voor het gevoerde beleid.

Rechtspersoon

Een VvE is een vereniging met rechtspersoonlijkheid waarvan appartementseigenaren automatisch lid worden. De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars en draagt zorg voor het beheer van het gemeenschappelijke gebouw. De VvE bestaat uit twee organen; de vergadering van eigenaars en het bestuur. Het bestuur vertegenwoordigt de VvE.

Vragen

Heeft u na het lezen van dit artikel vragen over de VvE? Neem dan vrijblijvend contact met ons op door ons te bellen of te mailen. Een compleet overzicht van onze contactgegevens vindt u op deze pagina.