Een verzakte fundering is een belangrijk onderdeel van een woning. Noem het de ruggengraat van je huis. Is een fundering verzakt? Dan is het de vraag wie verantwoordelijk is voor de kosten van herstel. Met name als de funderingsproblemen pas zijn ontdekt na de levering van de woning. In de schaduw van een mogelijk verborgen gebrek schuilen belangrijke overwegingen en vereisten die de aansprakelijkheid kunnen bepalen.

Fundering verzakt verborgen gebrek

Om de schade van de verzakte fundering te kunnen verhalen op de verkoper, is het noodzakelijk dat aan een aantal vereisten is voldaan. Allereerst dient vast te staan dat ten tijde van de levering het gebrek aan de fundering al bestond. Om dit te kunnen vaststellen (en later te bewijzen) kan een funderingsonderzoek noodzakelijk zijn. De deskundige kan beoordelen waar de oorzaak ligt van het probleem, wanneer het probleem is ontstaan en wat de omvang van de schade gaat zijn.

Uit de praktijk blijkt dat een dergelijk deskundigenonderzoek vaak noodzakelijk is om meer inzage te krijgen in de oorzaak van het funderingsprobleem. Ik adviseer dan ook altijd om een deskundige in te schakelen die gespecialiseerd is in funderingsgebreken.

Normaal gebruik woning

Vervolgens is het de vraag of de aantasting van de fundering een dusdanig wezenlijk gebrek is dat een koper de woning niet meer normaal kan gebruiken. Vaak is gebruik gemaakt van een NVM-koopovereenkomst en dan is dit de maatstaf waaraan getoetst wordt.

Uit de rechtspraak volgt dat de fundering een belangrijk onderdeel is van een woning. Dit betekent dat gebreken aan de fundering een wezenlijk gebrek kunnen opleveren dat het normaal gebruik van de woning in de weg kan staan. Daarbij gaat het niet enkel om gebreken die het woongenot onmiddellijk in de weg staan, maar ook om gebreken die op (afzienbare) termijn moeten worden verholpen. Dit is van belang om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden.

Verwachtingen koper

Of het uiteindelijk gaat om een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, hangt af van wat de koper bij aankoop van de woning van de koopovereenkomst mocht verwachten. Dit kan afhangen van:

1. de leeftijd van de woning;
2. de koopprijs;
3. de bouwkundige staat van de woning; en
4. of een bouwkundige keuring heeft plaatsgevonden.

Staat vast dat het funderingsgebrek het normaal gebruik van de woning in de weg staat? Dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade.

Fundering verborgen gebrek

De Rechtbank Dordrecht heeft in een zaak geoordeeld over een funderingsgebrek (ECLI:NL:RBDOR:2006:AZ1068). In deze zaak heeft een deskundige vastgesteld dat het funderingsgebrek aanwezig was ten tijde van de levering, maar ook dat de fundering volgens het onderzoek nog dertig jaar zal functioneren. In het licht van bovenstaande omstandigheden, moet worden beoordeeld of het in de lijn van der verwachtingen lag van de koper dat de fundering nog (maar) dertig jaar zal functioneren. Is dit niet het geval, dan kan de koper zich niet beroepen op non-conformiteit en dus de schade niet verhalen op de verkoper. De koper heeft in dat geval immers geleverd gekregen wat zij op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten.

Opvallend is dat de rechtbank ook heeft geoordeeld dat bij deze afweging géén rekening dient te worden gehouden met het feit dat, achteraf gezien, veel woningen in dezelfde wijk te kampen hebben met funderingsproblemen. Tussen partijen zou immers vaststaan dat de koper hiervan bij de aankoop van de woning niets bekend was en ook niet bekend had moeten zijn. Hieruit kan ik afleiden dat het enkele feit dat in een wijk of dorp veelvuldig funderingsproblemen voorkomen, nog niet maakt dat de koper hierop bedacht had moeten zijn.

Mededelingsplicht slechte fundering

In sommige gevallen rust op de verkoper een mededelingsplicht over de aanwezigheid van een verzakte fundering. Deze mededelingsplicht zorgt ervoor dat de verkoper voorafgaand aan de verkoop de koper had moeten inlichten over de slechte fundering.

Voldoet de verkoper hier niet aan? Dan kan hij zich niet beroepen op de algemene exoneratie dat de kosten voor rekening en risico van de koper komt (art. 6.1 van de NVM Koopovereenkomst). Een beroep op deze exoneratie is in dat geval naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit komt omdat de verkoper het gebrek kende en hem een ernstig verwijt treft dat hij het gebrek niet heeft gemeld.

Voorbeeld schending mededelingsplicht

In een recentere zaak van de Rechtbank Rotterdam heeft de rechter geoordeeld dat op de verkoper géén mededelingsplicht rustte ter zake van de slechte fundering (ECLI:NL:RBROT:2023:1580). Niet was komen vast te staan dat de verkoper destijds op de hoogte was van de slechte kwaliteit. Wat een verkoper niet weet, kan hij immers ook niet mededelen.

Een bijkomstigheid was dat de verkoper om die reden een beroep kon doen op de aanwezige ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. De aanwezigheid van deze ouderdomsclausule belette in dit geval de mogelijkheid van de koper om de schade van de slechte fundering te verhalen op de verkoper.

Schenden onderzoeksplicht koper

Opvallend is dat de Rechtbank Rotterdam in bovenstaande zaak zelfs heeft geoordeeld dat – al zou de verkoper geen beroep kunnen doen op de ouderdomsclausule – de vordering van de koper geen kans van slagen had.

Volgens de rechter heeft de koper namelijk niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht, ondanks het laten verrichten van een bouwkundige keuring. De reden daarvoor is dat de koper de door hem ingeschakelde bouwkundige keurder niet volledig heeft ingelicht. Ook heeft de koper onvoldoende vragen gesteld naar de staat van de fundering. Uiteindelijk had de koper aldus geen poot (of fundering) om op te staan.

Conclusie advocaat gebreken

Als koper kan het erg vervelend zijn om te worden geconfronteerd met een verzakte fundering. Dit wordt met name complex wanneer de funderingsproblemen pas na de levering van de woning aan het licht komen. Op een verkoper kan een mededelingsplicht rusten en op een koper een onderzoeksplicht.

Kortom, de aansprakelijkheid voor een verzakte fundering is een complex juridisch vraagstuk. Het antwoord op de vraag of de verkoper aansprakelijk is voor funderingsgebreken hangt af van verschillende factoren. Het is raadzaam om in geval van funderingsproblemen juridisch advies in te winnen. Daarnaast is het mogelijk noodzakelijk om zo snel mogelijk een deskundige in te schakelen om de situatie grondig te beoordelen.