Wanneer is er sprake van koop / verkoop van een woning?

Print Friendly, PDF & Email

Het antwoord op deze vraag lijkt eenvoudig. Toch ontstaan er vaak discussies over de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. In dit artikel bespreek ik de vragen waarover discussie kan ontstaan. Zoals, wanneer zijn partijen het eens? Tot welk moment mag een partij zich terugtrekken uit onderhandelingen? Is een schriftelijk koopcontract vereist?

Aanbod en aanvaarding

Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (zie artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek). Dit wordt in juridische termen ook wel wilsovereenstemming genoemd. Aanbod en aanvaarding kunnen in elke vorm plaatsvinden (bijvoorbeeld mondeling, schriftelijk, maar kunnen ook uit een gedraging van een partij volgen).Voor het doen van een aanbod is vereist dat sprake is van een werkelijk aanbod en niet van een uitnodiging tot het doen van een aanbod. Voorbeelden van een uitnodiging tot het doen van een aanbod zijn advertenties in de krant, een verkoopbord in de tuin of een verkoopbrochure op Funda. Een reactie daarop met de inhoud “Ik koop het” is dus geen aanvaarding, maar slechts het aanbod. Dit is duidelijk gemaakt in het arrest Hofland/Hennis uit 1981. Het aanbod mag dus niet te vrijblijvend zijn.

Verder is vereist dat het aanbod niet is ingetrokken, herroepen of vervallen. Een schriftelijk aanbod is bijvoorbeeld vervallen nadat de in het aanbod gestelde termijn is verstreken. Een mondeling aanbod vervalt indien het niet onmiddellijk wordt aanvaard.

Is een aanbod eenmaal aanvaard, dan is sprake van wilsovereenstemming en in principe van een overeenkomst. Als er onduidelijkheid bestaat over de status van een aanbod en een aanvaarding dan kan er discussie ontstaan. Of een overeenkomst tot stand is gekomen, moet volgens de Hoge Raad worden beantwoord aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars gedragingen mochten afleiden. Dit volgt uit een ander arrest uit 1981, te weten het Haviltex-arrest.

Essentie van de koopovereenkomst

Voor het bereiken van een wilsovereenstemming moeten partijen het eens zijn over de belangrijkste onderwerpen van de koopovereenkomst. Dit worden ook wel de essentialia of de hoofdpunten van de (koop)overeenkomst genoemd. Essentialia bij het kopen van vastgoed zijn bijvoorbeeld de koopprijs en het te kopen object.

Wat de essentialia zijn bij een koopovereenkomst kan echter wel per geval verschillen en hangt af van de wensen en bedoeling van partijen. In sommige gevallen kan bijvoorbeeld de datum van levering van essentieel belang zijn en komt pas een overeenkomst tot stand als men het ook over deze datum eens zijn geworden. Doorgaans wordt echter aangenomen dat de leveringsdatum geen essentieel onderdeel is en dat ook zonder afgesproken datum van levering een geldige koopovereenkomst tot stand kan komen.

Afbreken onderhandelingen

Voordat vastgoed wordt gekocht wordt er vaak uitgebreid onderhandeld. Daarbij speelt vaak de vraag of partijen zich op ieder moment kunnen terugtrekken en de onderhandelingen kunnen afbreken of niet.

In principe geldt dat iedere partij vrij is om de onderhandelingen te beëindigen en zich terug te trekken. Deze vrijheid wordt begrenst door de zogenaamde ‘precontractuele goede trouw’.  Als partijen op belangrijke onderdelen al overeenstemming hebben, maar een van de partijen stopt ineens de gesprekken dan kan dit in strijd zijn met de realistische verwachtingen van de partijen die dan met lege handen staat. Had een partij een gerechtvaardigd vertrouwen dat de overeenkomst zou worden gesloten, maar wordt er in strijd met de precontractuele goede trouw de onderhandelingen toch afgebroken,dan kan de afbrekende partij  in zeer uitzonderlijke gevallen gehouden zijn schade te vergoeden. Dit is door de Hoge Raad bepaald in het Plas/Valburg-arrest.

In het geval partijen de onderhandelingen niet afbreken en zij het eens worden over de belangrijke onderwerpen  wordt  een koopovereenkomst gesloten. Vaak wordt tussen partijen een contract opgesteld waarin de afspraken worden neergelegd.

Mondelinge overeenkomst is ook een overeenkomst

Er is in principe geen vereiste om een wilsovereenstemming schriftelijk vast te leggen. Dit betekent dat een koopovereenkomst ook mondeling kan worden gesloten. Bij het kopen van vastgoed kiezen partijen doorgaans onder meer vanwege bewijsrechtelijke redenen voor het vastleggen van de afspraken in een koopcontract. Papier is immers geduldig en dan kan altijd nog eens worden teruggelezen wat partijen nu daadwerkelijk hebben afgesproken.

De wet of partijen kunnen bepalen dat een schriftelijk contract vereist is voordat de overeenkomst tot stand komt (artikel 3:33 en 3:37 lid 1 Burgerlijk Wetboek). Zo bepaalt de wet bijvoorbeeld dat in het geval een consument een woning koopt de koopovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan (artikel 7:2 lid 1 BW). Een koopovereenkomst komt in dat geval niet eerder tot stand tot nadat er een koopcontract is opgesteld en door beide partijen is ondertekend.  Dit schriftelijkheidsvereiste geldt niet voor ander vastgoed dan woningen en ook niet voor professionele kopers. Voor ander vastgoed dan woningen kan dan ook een mondelinge koopovereenkomst worden gesloten.

Conclusie

Voor het sluiten van een koopovereenkomst is wilsovereenstemming over de essentialia vereist. Voor het bereiken van wilsovereenstemming moet sprake zijn van een aanbod dat is aanvaard. Partijen kunnen zich over het algemeen zonder problemen terugtrekken uit de onderhandelingen voordat overeenstemming is bereikt. Een schriftelijk contract is voor het sluiten van een koopovereenkomst vastgoed in beginsel niet vereist. Dit geldt echter wel voor het kopen van een woning door een consument.

Thijs Liebregts

Thijs Liebregts plaatste tot op heden 6 artikelen

De initiatiefnemer van deze site. Ervaren advocaat civiel- en bestuursrecht met nadruk op vastgoedgerelateerde kwesties.