Afbreken van onderhandelingen, mag dat?

Print Friendly, PDF & Email

Bij de verkoop van vastgoed wordt doorgaans stevig onderhandeld voordat partijen tot een overeenkomst komen. In principe geldt dat iedere partij vrij is om de onderhandelingen af te breken op elk gewenst moment en om welke reden dan ook. Maar wordt deze vrijheid om onderhandelingen af te breken dan helemaal niet beperkt? In dit artikel meer inzicht over de belangrijkste punten bij het beëindigen van onderhandelingen.

Onderhandelingsvrijheid

Contractvrijheid betekent dat in Nederland alle partijen vrij zijn in de beslissing met wie zij contracteren en of zij contracteren. De achterliggende gedachte van contractvrijheid is kort gezegd dat deze vrijheid de markteconomie ten goede komt. Deze contractvrijheid betekent ook ‘onderhandelingsvrijheid’. Het staat partijen vrij de onderhandelingen af te breken. Er zijn echter gevallen denkbaar waarin een partij erop mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen en het afbreken van de onderhandelingen in strijd is met dit gerechtvaardigde vertrouwen.

Gerechtvaardigd vertrouwen

De contractvrijheid wordt begrenst door de zogenaamde ‘precontractuele goede trouw’. Dit wordt wel gerechtvaardigd vertrouwen genoemd. Wordt er in strijd met de precontractuele goede trouw een onderhandeling afgebroken, dan kan de afbrekende partij verplicht zijn schade te vergoeden. Dit werd voor het eerst vastgelegd in het arrest Plas/Valburg.

In dat arrest is een driedeling gemaakt in gevallen waarin men wel of niet de onderhandelingen mag afbreken.

1) een partij heeft volledige vrijheid om af te breken,

2) een partij mag afbreken, maar de afbrekende partij is op grond van “de goede trouw” wel verplicht bepaalde kosten die de andere partij heeft gemaakt (negatief contractsbelang) te vergoeden, en

3) afbreken is onrechtmatig vanwege het bij de niet-afbrekende partij gewekte vertrouwen dat een overeenkomst zou worden gesloten, de partij die toch afbreekt kan rechtens gedwongen worden tot door onderhandelen, dan wel schadevergoeding (positief contractbelang).

Doorgaans zal sprake zijn van situatie 1 en hebben partijen de volledige vrijheid de onderhandelingen af te breken. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen zullen fase 2 of 3 aan de orde zal zijn. Van belang daarbij is het moment van afbreken en op welk punt partijen op dat moment zijn in hun onderhandeling.

Plas/Valburg

In de zaak Plas/Valburg was sprake van zo’n uitzonderlijk geval. In die zaak heeft de gemeente Valburg bij verschillende partijen offertes opgevraagd voor de bouw van een zwembad. Aannemer Plas bleek de goedkoopste en de gemeente Valburg had Plas gevraagd nadere informatie in te winnen bij verschillende partijen. Hiervoor maakte aannemer Plas kosten. De opdracht werd uiteindelijk toch nog aan een andere (nog goedkopere) partij gegund. Het afbreken van de onderhandelingen door de gemeente Valburg was onrechtmatig omdat de gemeente Valburg bij Plas het gerechtvaardigd vertrouwen had gewekt dat hij de opdracht zou krijgen. De gemeente Valburg diende de schade die aannemer Plas leed te vergoeden.

Contractvrijheid staat voorop

Na het arrest Plas/Valburg is slechts in uitzonderlijke gevallen door de rechter geoordeeld dat het afbreken van onderhandelingen tot aansprakelijkheid van de afbrekende partij leidde.

De Hoge Raad heeft in het arrest CBB/JPO van 12 augustus 2005 nogmaals benadrukt dat de contractvrijheid en de vrijheid de onderhandelingen af te breken voorop staat. In die kwestie was JPO in onderhandeling met de gemeente Arnhem over de aankoop van een perceel grond dat zou worden doorverkocht aan CBB voor de bouw van een kantoorpand. De onderhandelingen duurde CBB echter te lang en CBB kocht de grond rechtstreeks van de gemeente. JPO vorderde van CBB schadevergoeding vanwege het niet tot stand komen van de overeenkomst. Dit wordt het positief contractbelang genoemd. Het hof oordeelde hier dat CBB niet zonder betaling van schade de onderhandelingen mocht afbreken.

De Hoge Raad benadrukt dat een rechter terughoudend moet zijn in zijn oordeel dat het afbreken van de onderhandelingen tot aansprakelijkheid leidt. De Hoge Raad noemt twee omstandigheden waarin het afbreken van onderhandelingen toch tot aansprakelijkheid kan leiden;

  • Ten eerste indien sprake is van een door de afbrekende partij gewekt gerechtvaardigd vertrouwen, en;
  • ten tweede kunnen er bijzondere omstandigheden zijn die het afbreken van de onderhandelingen onrechtmatig maken. Daarbij speelt bij de beoordeling of het afbreken van onderhandelingen aanvaardbaar is ook de reden waarom de onderhandelingen worden afgebroken een rol.

Of een partij schadevergoeding kan vorderen vanwege het afbreken van onderhandelingen hangt dus af van een gewekt gerechtvaardigd vertrouwen, eventuele andere omstandigheden en of de afbrekende partij een goede reden had de onderhandeling af te breken.

Conclusie

Partijen hebben in Nederland grote vrijheid om de onderhandelingen af te breken. Slechts in uitzonderlijke gevallen kan het afbreken van onderhandelingen tot aansprakelijkheid van de afbrekende partij leiden. Bijvoorbeeld in het geval een partij een gerechtvaardigd vertrouwen heeft gekregen dat de overeenkomst tot stand zou komen. Een zodanig gerechtvaardigd vertrouwen zal niet snel aan de orde zijn. Alle omstandigheden van het geval zijn relevant voor de beoordeling of de afbrekende partij aansprakelijk is voor geleden schade, dan wel gehouden kan worden tot door onderhandelen.

Wiert Leistra

Wiert Leistra plaatste tot op heden 6 artikelen