Wat zijn de verplichtingen van een makelaar?

Print Friendly, PDF & Email

In dit artikel bespreek ik de verplichtingen van een makelaar. De volgende vragen komen aan bod: Wat is de rol van de makelaar bij het kopen/verkopen van vastgoed? Wat zijn zijn verplichtingen  tegenover zijn opdrachtgever en tegenover andere partijen? Tot slot; wanneer kan een makelaar aansprakelijk worden gesteld voor eventuele fouten of onduidelijkheden van zijn kant?

Makelaar onroerende zaak

Het komt vaak voor dat de verkoper of koper een makelaar heeft ingeschakeld om te bemiddelen bij het (ver)kopen van vastgoed. De overeenkomst tussen een makelaar en een (ver)koper is een bemiddelingsovereenkomst (volgens artikel 7:425 van het Burgerlijk Wetboek).

Bemiddeling

De Hoge Raad bepaalde in het arrest Wiggers/Makelaardij Sneek (ECLI:NL:HR:2009:BH9284) dat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling geen volmacht is tot het sluiten van een koopovereenkomst. Er mag evenmin de schijn van deze bevoegdheid door hem worden gewerkt. Van een volmacht is alleen sprake als een verkoper hem nadrukkelijk machtigt namens hem een woning te kopen en hem bijvoorbeeld een bepaald budget hiervoor geeft.

De Hoge Raad oordeelde dat bij een bemiddeling door een makelaar als uitgangspunt geldt dat hij optreedt als bode van zijn opdrachtgever. Met andere woorden de makelaar is de “spreekbuis” (het communicatiemiddel) van de koper of verkoper.

Dat een makelaar enkel “bode” is betekent niet dat door de bemiddeling door hem geen koopovereenkomst kan worden gesloten. De verklaring van de makelaar, bijvoorbeeld dat een bod wordt geaccepteerd door de verkoper, geldt als verklaring van de verkoper. Partijen kunnen in principe afgaan op de verklaringen van de makelaar en door de verklaringen van de makelaar in opdracht van verkoper/koper kunnen partijen een koopovereenkomst sluiten.

Verplichtingen makelaar

De bemiddelingsovereenkomst tussen de makelaar en de opdrachtgever is een bijzondere variant van de algemene ‘overeenkomst van opdracht’. Op deze overeenkomst van opdracht zijn de artikelen 7:400 BW tot en met 7:413 BW van toepassing. In artikel 7:401 BW is bepaald dat de opdrachtnemer zijn werkzaamheden met de zorg van een “goed opdrachtnemer” in acht moet nemen. Dit betreft de zogenaamde ‘zorgplicht’ van de opdrachtnemer.

Deze zorgplicht heeft een makelaar ook. De zorgplicht van de makelaar houdt in dat hij handelt zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Dit is een norm die door de rechtspraak wordt ingevuld. De zorgplicht ziet op verschillende soorten verplichtingen van de makelaar. Ik noem enkele voorbeelden.

Waarschuwingsplicht

De zorgplicht van de makelaar kan bijvoorbeeld bestaan uit een waarschuwingsplicht. Een voorbeeld uit de rechtspraak waarin een makelaar een waarschuwingsplicht had was het geval waarin de makelaar de verkoper niet had gewaarschuwd voor fiscale gevolgen van een met btw-belaste verkoop van een bedrijfspand (arrest van Gerechtshof Den Haag van 28 juni 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:20). In die zaak werd de makelaar veroordeeld tot vergoeding van de schade die de verkoper had geleden vanwege het schenden van zijn waarschuwingsplicht.

Onderzoek en mededeling

De zorgplicht van de makelaar kan ook zien op een onderzoek- en mededelingsplicht. Zo heeft bijvoorbeeld de rechtbank Rotterdam op 17 juli 2013 geoordeeld dat een makelaar verplicht is te onderzoeken of de waarborgsom door een koper is gestort, is dit niet het geval, dan heeft de makelaar richting zijn opdrachtgever de plicht dit te melden (ECLI:NL:RBROT:2013:6460).

Aanwijzingen en verantwoording

Naast deze zorgplicht van de makelaar heeft de makelaar ook nog de verplichting de aanwijzingen van zijn opdrachtgever op te volgen (artikel 7:402 BW), de plicht de opdrachtgever te informeren over de stand van zaken en rekening en verantwoording af te leggen (artikel 7:403 BW).

Aansprakelijkheid makelaar richting opdrachtgever

Een makelaar is aansprakelijk tegen zijn opdrachtgever indien hij zijn opdracht niet goed uitvoert. Met andere woorden; indien hij zijn zorgplicht heeft geschonden. Is sprake van schending van deze zorgplicht dan is de makelaar aansprakelijk op grond van wanprestatie (artikel 6:74 BW). Dit betekent dat indien de opdrachtgever schade lijdt doordat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden, hij deze schade op de makelaar kan verhalen. In een contract of algemene voorwaarden kan deze aansprakelijkheid van de makelaar echter wel worden beperkt.

Aansprakelijkheid makelaar richting derden

De makelaar kan ook aansprakelijk zijn tegen de andere partij dan de opdrachtgever. Zo kan bijvoorbeeld een verkopend makelaar aansprakelijk zijn tegenover een (potentiële) koper.

De grondslag van deze niet-contractuele aansprakelijkheid is gelegen in de onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Op grond van vaste jurisprudentie dient een verkopend makelaar tegenover een (potentiële) koper de zorgvuldigheid in acht te nemen die in de gegeven omstandigheden van hem mag worden verwacht.

De vraag of de makelaar onzorgvuldig (onrechtmatig) heeft gehandeld wordt beantwoord op basis van alle omstandigheden van het geval (zie Hoge Raad 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162). In dit arrest oordeelde de Hoge Raad over de vraag of de makelaar onzorgvuldig handelt doordat hij een verkeerde oppervlakte heeft opgenomen in de verkoopbrochure. In die kwestie speelde ook de omstandigheid een rol dat in de verkoopbrochure werd vermeld dat de makelaar niet aansprakelijk is voor de juistheid van de in de verkoopbrochure opgenomen gegevens. Al deze omstandigheden had het gerechtshof mee moeten nemen in zijn beoordeling. Nu het gerechtshof dit niet had gedaan is de uitspraak van het hof onjuist. De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het gerechtshof en verwijst de zaak naar een ander gerechtshof voor verdere behandeling.

Conclusie

De makelaar heeft zowel tegen zijn opdrachtgever, als tegenover een derde een zorgplicht. De zorgplicht tegenover de opdrachtgever is een contractuele zorgplicht (hij moet zijn opdracht goed uitvoeren) en tegenover de derde heeft hij een maatschappelijke zorgplicht (hij mag niet onrechtmatig handelen). Schendt de makelaar zijn zorgplicht als opdrachtnemer, of handelt hij onzorgvuldig tegenover een derde,  dan is hij aansprakelijk voor de schade die hierdoor wordt geleden.

Wiert Leistra

Wiert Leistra plaatste tot op heden 6 artikelen